Korean Jeonse Financing and Household Debts

가계부채에 대한 최근의 연구들은 가계부채가 과도하게 높으면 성장률을 하락시키고 금융위기 가능성을 높일 수 있으며 따라서 가계부채의 규모를 정확히 파악하고 과도하게 높은 수준에 이르지 않도록 정책적 노력을 기울이는 것의 중요성을 시사하고 있다. 이런 점에서, 우리나라도 가계부채의 규모를 정확히 파악하는 것이 매우 중요하다. 특히, 한국은 전세라는 독특한 주택임대차 제도의 존재로 인하여, 다른 나라에 비해 가계부채가 매우 과소평가 되어 있을 가능성이 높다는 점에서 더욱 그 중요성이 크다. Kim and Shin(2013)의 논문에 따르면 우리나라에만 특수하게 존재하는 전세와 준전세의 본질은 집주인의 세입자로부터의 차입(부채)이다. 이를 고려할 때, 한국 가계부채의 총체적 규모를 제대로 파악하기 위해서는 전세보증금과 준전세 보증금의 형태로 거래되는 가계 간 직접부채를 금융기관을 통해 공급되는 가계 간접부채에 더해야 한다. 본 논문은 Kim and Shin에 따라, 전세보증금과 준전세 보증금을 더한 직접부채인 전세부채를 추정하고 이에 한국은행이 보고하는 간접부채인 가계신용을 더하여 KS 가계부채를 추정함으로써, 보다 정확한 한국의 가계부채 규모를 추정하고자 한다. 이러한 본 논문의 추정에 따르면, 전세부채 규모는 1990년 265조에서 2016년 735조로 거의 세 배가량 증가하였다. 전세부채의 빠른 증가 속에, KS 가계부채도 빠르게 증가하여 2016년에 2078조에 달하여, GDP 대비 127% 수준까지 이른 것으로 추정된다. 전세부채가 2016년에 비해 2%만 증가한다는 보수적 가정 하에 추정한 2017년의 KS 가계부채도 2201조(=1451조+750조)에 달한다. 이는 국제적으로 비교해 봐도 스위스, 호주와 함께 2017년 기준 세계 1~2위를 다투는 수준일 가능성이 높고, BIS의 Lombardi et al.(2017) 등의 연구에서 제시하고 있는 경제성장을 저해하는 가계부채 수준의 임계치(threshold)도 훨씬 초과하고 있다. 이에 한국 가계부채의 위험성이 일반이Recent studies on household debts suggest that excessive household debts may reduce a countrys growth rate and raise the risk of financial crisis. This points to the importance of precisely measuring the size of an economys aggregate household debts so as to keep it under control. This is of particular importance to Korea, where its household debt is very likely to be excessively underestimated because of the countrys unique credit system combined with housing rental contract called Jeonse. Kim and Shin (2013) shows that Korean Jeonse and quasi-Jeonse rental contract is an important way of a landlords borrowing, which is not through a bank but from a tenant. Thus this type of direct household debts between households (landlord and tenant) should be added to indirect debts that are intermediated through banks in order to calculate the countrys total household debts. Based on the Kim and Shins idea, this paper estimates the Jeonse and quasi- Jeonse debts and, by adding households debts through financial institutions to them, calculates the countrys aggregate household debts. Our estimates suggest that Korean Jeonse and quasi-Jeonse debts almost tripled during the period 1990-2017. With a rapid increase in Jeonse debts, Korean aggregate household debts grew rapidly to reach 2078 trillion won in 2016 and 2201 trillion won in 2017, which is 127% of GDP. This amount of household debts as a fraction of GDP implies one of the Worlds highest, rivaling with Switzerland and Australia, and is far above the threshold, suggested by recent studies by Lombardi et al. (2017), above which household debts start to exert negative effects on growth. In sum, our study suggests that the risk of household debts in Korea may be much more serious than have been thought, and warrants follow-up studies to further investigate the risk and the possible countermeasures to mitigate the risk