The effects of the Covid-19-crisis on real estate companies' sources of capital and refinancing opportunities

Den svenska ekonomin har gått på högvarv under flera år och har kännetecknats av en lågräntemiljö med god tillgång på kapital. I spåren av finanskrisen under 2008 har flera kapitalkällor vuxit fram och möjliggjort en diversifiering av finansiering. Konkurrens bland kapitalkällorna har pressat priserna, ökat flexibiliteten, skapat längre löptider och ökat valfriheten för fastighetsbolagen. Detta är resultatet av stränga regelverk för bankväsendet och ett ökat intresse från både internationella och nationella investerare. Marknadsfinansiering har alltså fått en mer central roll i fastighetssektorns skuldportföljer. Covid-19-krisen har ställt detta på sin spets och dämpat tillgången på kapital. I den akademiska litteraturen är antalet studier inom forskningsfälten corporate finance och behavioral finance i kristid relativt få. Studiens syfte är att utforska marknadsaktörers uppfattning om krisen och om alternativ för refinansiering av kommersiella fastigheter samt att jämföra den nuvarande situationen med tidigare kriser. Studien bidrar med unikt material eftersom den produceras i inledningen av Covid-19-krisen. Studien är kvalitativ och använder sig av en dokumentstudie samt en intervjustudie om 17 respondenter från den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Dokumentstudien har möjliggjort en djupgående analys av hur tidigare ekonomiska kriser har påverkat fastighetsmarknaden och vilka lärdomar som kan dras. Aktörerna i studien anger att Covid-19 minskar tillgången på kapital för fastighetsmarknaden. Detta eftersom att det råder en stor osäkerhet i marknaden, vilket orsakat att flera kapitalkällor “fryst”. Det går att se signaler som pekar på ett skifte av finansieringskällor för de svenska fastighetsbolagen. Flera vänder sig nu från kapitalmarknaden och mot bankmarknaden för att få hjälp med refinansiering. Covid-19 har realiserat en unik refinansieringsrisk som inte påminner om tidigare kriser, vilket kan förstås mot bakgrund av de senare årens ökade användande av nya finansieringsformer.The Swedish economy has been booming for several years and has been characterized by a low interest rate environment with good access to capital. In the wake of the financial crisis in 2008, several sources of capital have emerged and enabled diversification of funding. Competition among the capital sources has pushed prices down, increased flexibility, created longer maturities and increased freedom of choice for the real estate companies. This is the result of stringent banking regulations and increased interest from both international and national investors. Market financing has thus been given a more central role in the property sector's debt portfolios. The Covid-19-crisis has put this at its forefront and slowed the supply of capital. In the academic literature, the research fields of corporate finance and behavioral finance in times of crisis are still relatively unexplored. The aim of the study is to explore the market actor’s perception of the crisis and of alternatives for the refinancing of commercial real estate as well as comparing the present situation to earlier crises. This study is produced during the emergence of the Covid-19 crisis in the Spring of 2020 and provides a unique material. The study is qualitative and uses a document study as well as an interview study of 17 respondents from the Swedish commercial real estate market. The document study has enabled an in-depth analysis of how previous economic crises have affected the real estate market and what lessons can be learned to gain an understanding of the study's research issues. The participants in the study indicate that Covid-19 reduces the supply of capital for the real estate market. There is great uncertainty in the market, which has caused several sources of capital to “freeze”. It is also possible to see signals that point to a shift in sources of financing among the Swedish real estate companies. Companies turn from the capital market to the banking sector for refinancing. Covid-19 has realized a unique refinancing risk that is not reminiscent of previous crises, which can be understood in the light of the increased use of new forms of financing in recent years