E-commerce and its impact on secondary actors – from a property owner´s perspective : Strategies to counteract a negative trend

Bakgrunden till problemet ligger i att internet har möjliggjort handel via nätet. Då e-handlare har lägre kostnader har de kunnat sänka sina priser, vilket lett till lägre marginaler för den traditionella handeln. E-handel upplevs också som mer tidseffektivt av många, vilket medfört ett förändrat konsumtionsmönster bland konsumenter. Därmed har e-handeln utmanat den traditionella handeln både gällande tid- och kostnadseffektivitet, vilket resulterat i en lägre efterfrågan på kommersiella handelsytor. När efterfrågan minskar uppstår problem för flera andrahandsaktörer, däribland fastighetsägarna. Främst då butikerna är fastighetsägarnas hyresgäster. Fastighetsägarna riskerar därmed att drabbas av högre vakansgrad, vilket direkt påverkar deras kassaflöden och potentiellt även indirekt fastighetsvärdet. Då fastighetsbolag är vinstdrivande kan de tillämpa strategier för att effektivt uppnå sina mål. Uppsatsens syfte är att utforska vilka strategier fastighetsbolag använder sig av för att hantera och möta de nya utmaningar som e-handeln presenterar. För att uppnå studiens syfte kommer e-handelns påverkan identifieras genom befintlig litteratur samt genom att studera tidigare forskning kring strategier och strategiförändring. Därefter med hjälp av en kvalitativ studie identifiera individuella fastighetsbolags strategier för att möta den eventuella påverkan e-handel har på dessa. Empirin i denna studie har samlats genom sex semistrukturerade intervjuer. Därefter har respondenternas svar kodats och analyserats. Studien är avgränsad till fastighetsbolag som har majoriteten av sitt fastighetsbestånd i Sverige, och som hanterar fastigheter som inrymmer detaljhandel. I studien kan flertalet slutsatser dras. Den första är att alla fastighetsbolag upplever att e-handeln påverkar branschen i sin helhet. De menar framförallt att e-handeln bidrar till stor osäkerhet. Däremot upplever inte alla att det påverkar deras eget bestånd. Ytterligare en slutsats som kan dras är att alla fastighetsbolag har en positiv inställning till framtiden trots e-handelns introduktion. När det gäller deras strategier ser ingen av fastighetsägarna att de behöver ändra dem på grund av e-handeln. Merparten av fastighetsbolagen har däremot tagit till åtgärder som visar på att de jobbar med klustringsstrategi. Studien visar också att alla fastighetsbolag använder sig av diversifiering. Nyckelord: E-handel, fastighetsbolag, andrahandsaktör, fastighetsägare, strategi, utmaningar.The background of our thesis is the fact that internet has made it possible to shop online. Online-retailers have a lower operating cost than traditional retailers. This have made it possible for the online retailers to reduce their prices, which have led to lower margins for the traditional retailers. Shopping online is often considered more time efficient which have changed consumer behaviours. Online-retailing has therefore challenged traditional retailing regarding both time and cost efficiency, which has led to a decline of demand for commercial real estate. Lower demand for commercial real estate presents challenges for parties that is dependent on retailers. One of them are the owners of commercial properties, mainly because retailers are their main source of income and secondly because the property value is often based on the yield they produce. Since real estate companies are profit making companies and often have well established goals, they are likely to use strategies to reach them. This study intends to delve which strategies real estate companies use and how they deal with online-retailing and the challenges it presents. To achieve the purpose of this study, online retailing, strategies and strategy change have been studied through existing research, theories and literature. This study have conducted six semi-constructed interviews with real estate companies which were later analysed and coded using thematic coding approach. The study has been limited to real estate companies that have the majority of their real estate portfolio in Sweden. Furthermore, the study has been limited to companies that own commercial properties containing retailers. In this study several conclusions can be made, firstly all real estate companies acknowledge that online retailing affects the whole industry. They acknowledge that online retailing contributes to a high level of uncertainty. Surprisingly, not all the companies experience that online retailing will affect their real estate portfolio. Another conclusion is that all the companies have a positive attitude towards the future, despite the introduction of online retailing. Regarding the strategies none of the real estate companies consider changing them. Noteworthy, is that the clustering strategy is used by the majority of the real estate companies. The study also shows that all the real estate companies is working with diversification strategy. Keywords: Online-retailing, real estate companies, real estate owners, strategy, challenges