Ulosmitattujen kiinteistöjen myyntihinnat Etelä-Kymenlaakson alueella

Tämä tutkimus käsittelee Kotkan, Haminan, Virolahden, Miehikkälän ja Pyhtään alueilla ulosmitattujen asuinkiinteistöjen myynnistä saadun myyntihinnan suhdetta alkuperäiseen myyntihintaan, hintapyyntöön ja käypään arvoon. Tutkimuksessa on myös laskettu keskimääräiset myyntikerrat. Myyntikohteen kunto on otettu huomioon suhteita ja myyntikertoja laskettaessa. Tutkimuksen tavoitteena on luoda realistisemmat odotukset kiinteistöjen ulosmittauksesta kaikille osapuolille, niin velkojille kuin velallisille. Tutkimuksen toteutuksessa suurin ongelma oli tiedonkeruu. Tieto konkreettisista myyntihinnoista saatiin Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä, mutta koska nämä rekisteriotteet sisältävät henkilötietoja, tiedonkeruussa ilmeni tietosuojan kannalta ongelmia. Ratkaisu, johon päädyttiin, oli että tutkimuksen yhteyshenkilö keräsi tarvittavat tiedot ja poisti näistä manuaalisesti henkilötiedot. Tutkimusmateriaalien pohjalta saadut tiedot tilastoitiin eri hintojen vertailua varten. Tilastoinnin ja keskiarvojen laskemisen lisäksi tutkimuksessa hyödynnettiin teemahaastatteluja ulosottoviraston kihlakunnanvoudin sekä yksityisen kiinteistönvälittäjän kanssa. Haastatteluiden tarkoituksena oli saada laajempi ymmärrys tutkimukseen vaikuttaneista tekijöistä. Tutkimuksesta saatiin selville, että koko Etelä-Kymenlaakson alueella kiinteistöjen ulosmittauksesta saatiin noin 75 % käyvästä arvosta, noin 75–80 % hintapyynnöstä sekä noin 45–55 % alkuperäisestä ostohinnasta. Myyntikohteen kunnolla ei ollut huomattavaa vaikutusta käyvän arvon tai hintapyynnön suhdelukuihin. Myyntikertoja oli keskimäärin enemmän kuin yksi. Kotkassa käyvästä arvosta sai noin 75–80 %, hintapyynnöstä noin 80 % sekä alkuperäisestä ostohinnasta noin 35–65 %. Muista kunnista ei ollut riittävästi myyntitilanteita tarpeeksi varmojen johtopäätösten tekemiseksi. Kiinteistöjen arvojen lasku on ollut erittäin yleistä Kymenlaaksossa viimeisen kymmenen vuoden aikana, eivätkä hinta-arviot tai -pyynnöt kuvasta tätä laskua tarpeeksi realistisesti. 25 %:n ero käyvän arvon ja myyntihinnan välillä on suuri, ja kiinteistöjen arvojen laskun jatkuessa eroavaisuus saattaa suurentua entisestään. Arvioita tehtäessä huomioidaan kohteen kunto, mutta ei tarpeeksi hyvin kohteen sijaintia tai alueen markkinatilannett