Limitation Period for Claims Arising from Compulsory Land Lease

Pēc Latvijas valsts neatkarības atjaunošanas uzsāktajā zemes reformā, atjaunojot bijušajiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem īpašuma tiesības uz zemi, uz kuras padomju varas gados bija uzceltas daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas, likumdevējs radīja pamatu tā saukto dalīto īpašumu pastāvēšanai, pieņemot lēmumu zemes un ēkas īpašnieku starpā esošās attiecības regulēt atbilstoši nomas līguma noteikumiem. Šo tiesisko attiecību nodibināšanas pamats ir likums – normas, kas iekļautas likumā “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” un likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”. Šā pētījuma mērķis ir izvērtēt dažādo tiesu praksi un dažādos juridiskajā periodikā paustos viedokļus, interpretējot spēkā esošās tiesību normas un judikatūras atziņas, lai identificētu prasījuma tiesību rašanās brīdi, kas ir prasījuma tiesību noilguma tecējuma sākuma brīža noteikšanas priekšnoteikums. Pētījumā ir secināts, ka jānošķir prasījuma tiesības par zemes nomas tiesisko attiecību konstatāciju vai līguma noslēgšanu un prasījuma tiesības par nomas līguma izpildi – nomas maksas samaksu. Pēdējās rodas vien pēc līguma noslēgšanas vai tiesas sprieduma spēkā stāšanās. Šajā brīdī arī sāk tecēt noilgums prasījuma tiesībām, kas izriet no noslēgtā nomas līguma. Tiesību normu interpretācijas un tiesību doktrīnas un judikatūras analīzes rezultātā pētījumā secināts, ka prasījuma tiesības par zemes nomas tiesisko attiecību konstatāciju vai nomas līguma noslēgšanu pret personu, kas veic daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, zemes īpašniekam rodas no brīža, kad apsaimniekotājs ir pārņēmis konkrētās ēkas pārvaldīšanu, vai no zemes īpašuma tiesību iegūšanas brīža – atkarībā no tā, kas iestājies pēdējais, savukārt prasījuma tiesības par zemes nomas tiesisko attiecību konstatāciju un nomas maksas piedziņu pret atsevišķiem dzīvokļu īpašniekiem zemes īpašniekam ir radušās vien pēc 2015. gada 1. oktobra, kopš likums pieļauj tiešo maksājumu pieprasīšanu par ēkas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem.After the restoration of the independence of the Republic of Latvia, within the framework of the initiated land reform, the legislature restored property rights of former owners or their heirs to the land which apartment houses were built on during the Soviet times, thus creating the basis for the so-called divided ownership. Legislator made a decision to regulate relationships between landowners and building owners as lease agreement. Although the legal relationship of compulsory land lease is established by law – the norms included in the law “On Land Reform in the Cities of the Republic of Latvia” and the law “On Privatisation of State and Local Government Residential Houses”, there are different opinions as to whether legal relations between the parties could be classified as a legal transaction, or furthermore – as a commercial transaction, and, consequently, whether claims arising from compulsory land lease relations arise from the law or from a transaction. The aim of the research is to identify the moment when the right to claim has been established, which is a prerequisite for establishing the moment when the limitation period of the claim begins. It has been concluded in the research that it is necessary to distinguish between two claims a landowner can have: a claim to establish a legal relationship of land lease (conclude an agreement) and the claim in respect to execution of a concluded lease agreement – payment of the lease fee. The latter arises only after the conclusion of the agreement – either voluntarily or through the court; the limitation period for the claim arising from the concluded lease agreement begins at that moment. The interpretation of legal norms and analysis of legal doctrine and judicature in the research resulted in the conclusion that the claim to bring an action to conclude a land lease contract against the manager of the apartment house rises for the landowner at the moment the manager has taken over the management of the respective house, or at the moment the land property rights were acquired, whichever comes last, while the claim to conclude a land lease contract against individual apartment owners for the landowner arose only after October 1, 2015, when the law allowed to request direct payments from apartment owners for the services required for maintenance of the building