Change to the act on disposal of real estate : (un) safer housing market?

Bakgrunn: Kjøp av bolig representerer vanligvis den største enkeltinvesteringen man foretar seg i livet som privatpersoner. For mange kan gleden av å ha kjøpt bolig bli en kortvarig affære når forventningene til boligens tilstand ikke innfrir. Forbrukerrådets undersøkelse viser at mer enn hver femte boligkjøper har klaget, eller vurdert å klage i etterkant av boligkjøpet. Det er et betydelig antall konflikter forbundet med omsetning av fast eiendom som opptar det norske rettsvesenet. I mai 2019 ble forslag til endringer i avhendingsloven vedtatt. Endringene har som formål å oppnå̊ et bedre informasjonsgrunnlag i bolighandel som dernest skal kunne føre til færre konflikter mellom kjøper og selger. Til tross for at endringsforslaget heter Tryggere bolighandel mener mange at det motsatte vil skje og at flere konflikter kan oppstå. Formål: Målet med denne studien var å undersøke og få innsikt i eiendomsmeglere i Bodø sin opplevelse av hvordan lovendringene vil kunne påvirke bolighandelen når de trer i kraft, og hvorvidt det kan føre til et lavere konfliktnivå̊ som er i tråd med lovgivers intensjoner. Metode: Studien har brukt en samfunnsvitenskapelig kvalitativ metode med en fenomenologisk tilnærming, hvor målet med metoden var å få innsikt i deltakernes tanker, refleksjoner og holdninger. Studien bestod av fire informanter som arbeidet som eiendomsmeglere. Innhenting av data ble gjennomført ved semi-strukturert dybdeintervju. Resultater: Resultatene i denne studien viser at eiendomsmeglere ikke så behovet for å få utarbeidet tilstandsrapport for alle salgsobjekt. Lovgiver oppfatter at de nye endringene vil være effektive virkemidler for å få selgere til å legge frem tilstandsrapport ved boligsalg og at dette kan tenkes å være konfliktdempende. Likevel eksisterer det ingen empiri på området som kan bekrefte at det er signifikans mellom bruken av tilstandsrapport og antall skadehenvendelser. Eiendomsmeglerne mente derimot at det var overveiende sannsynlig at flere konflikter ville oppstå som følge av at et egenandelsprinsipp på kr. 10 000 vil erstatte vesentlighetsterskelen når de nye endringene trer i kraft. Konklusjon: Eiendomsmeglerne var av den oppfatning at bolighandelen ville bli påvirket til det negative ved ikrafttredelse av lovendringen. Dette som følge av at endringen ikke ble utredet tilstrekkelig for å tjene sin hensikt.Background: Buying a home usually represents the largest single investment you make in your life as individuals. For many, the pleasure of buying a home can be short-term affair when expectations of the state of the home do not meet. The Consumer Councils investigation shows that more than one in five home buyers have complaines, or considered complaining after the purchase. There are consederable number of conflicts associated with the sale of real esate occupy the Norwegian justice system. In may 2019, proposals for amendments to the act on disposal of real estate were adopted. The purpose of the change is to obtain a better information base in the housing trade, which should then lead to fewer conflicts between the buyer and the seller. Despite the amendment beeing called Safe Housing, many believe that the opposite will happen and that more conflicts may arise. Purpose: The aim of this study was to investigate and gain insight into the real estate agents experiences of how the legislative changes could affect the housing trade when they enter into force, and whether is can lead to a lower level of conflict that is in line with the legislators intetions. Method: The study has used a sosial science qualitative methos with a phenomenological approach, where the aim of the methos was to gain insight into the participants thoughts, reflekctions and attitudes. The study consisted of four informants who all work as real estate agents. The real estate agents were recruited through email. Retrieval of data was conductes by semi- structured in-depth interviews. Results: The results of this study shows that the real estate agents do not see the need to have a condition report for all sales objects. The legislator believe the new changes will be effective means of getting sellers to submit a condition report on home sales and that this may conceivably be attenuating conflict. Nevertheless, no empirical evidence exists in the field that can confirm that there is a significance between the use of a condition report and the number of claims. The real estate agents believe that it was likely that more conflicts would arise as a result of a deduductible of NOK. 10 000 will replace the materiality threshold when the new changes come into force. Conclusion: The real estate agents were of the opinion that the housing trade would be affected to the negative when the law change comes into force. This due to the fact that the change was not sufficiently investigated to serve its purpose.M-EUT