Waterfront redevelopment in urban areas : challenges from a developer's point of view

Med dagens byutviklingspolitikk og kundepreferanser, har boligutvikling og transformasjon i vannkanten blitt mer utbredt. Transformasjon fra næring- eller industrivirksomhet til bolig i slike områder gir en attraktiv beliggenhet, miljøfordeler ved fortetting og inviterer samtidig til byliv. Temaet for oppgaven er hvordan boligutvikling i vannkanten skiller seg fra lignende prosjekter som ikke ligger slik til, samt om risikoen er forskjellig. Oppgaven er skrevet fra en eiendomsutviklers perspektiv. Det er gjennomført en kvalitativ studie av åtte vannkantprosjekter i fem mellomstore byer i Norge. Intervjuene er gjort med til sammen ni informanter fra åtte ulike selskap. Kombinert med sekundærdata har dette gitt svar på hvordan vannkantprosjekter skiller seg fra andre prosjekter, og om risikoen er forskjellig. Oppgavens struktur bygger på anerkjent teori relatert til fagområdet. Teori, empiri og analyse knyttet til den første problemstillingen blir organisert med utgangspunkt i Leikvam og Olsson (2014, s. 26-27) sine tre faser: tidlig-, regulerings- og gjennomføringsfase. Barlindhaug og Nordahls (2005, s. 9) inndeling av risikogrupper: regulerings-, finansierings-, produksjons- og markedsrisiko er benyttet som utgangspunkt for teori, empiri og analyse knyttet til problemstilling nummer to. Konklusjonen av forskningen er at i tidligfasen har beliggenheten ved vannkanten påvirket avtale ved kjøp av tomt og due diligence prosessen i liten grad. Konseptvalg påvirkes tydelig av beliggenheten, og gir arkitekten flere muligheter og mer ansvar. Utredningsarbeidet og behovet for konsulenter er høyere, som har en sammenheng med at prosjektene ofte inneholder flere elementer og utfordringer. Reguleringsfasen ved vannkantprosjektene i studien bærer preg av ganske stor forutsigbarhet og fleksibilitet fra kommunens side, både ved krav gjennom reguleringsplan og relativt kort saksbehandlingstid. Om det på generell basis er større påvirkning fra interessenter er vanskelig å si, men påvirkningskraften kan være stor da det er viktige hensyn til miljø og fri ferdsel ved vannkanten som skal ivaretas. Elementer i utbyggingsavtaler kan være av en noe annen art som følge av beliggenheten. Det kreves mye arbeid knyttet til dokumentasjonskrav og utredninger. Gjennomføringsfasen kjennetegnes ved at det ofte er dårlige grunnforhold. Utfordringer tilknyttet beliggenheten i vannkanten har hatt liten påvirkning på kontraktstrategi, og det er stor variasjon i problematikk rundt teknisk infrastruktur i prosjektene. Det er ofte vanskelige riggforhold og større behov for kontroll, avbøtende tiltak og prøvetaking. Alle prosjektene i studien har hatt høyere totale byggekostnader enn lignende prosjekter som ikke ligger slik til. Tradisjonell reguleringsrisiko er ofte knyttet til usikkerhet rundt utnyttelsesgrad, og reguleringsprosessens tidshorisont. Et usikkerhetsmoment innenfor reguleringsrisikoen i vannkantprosjekter kan være at det er flere eller ekstra sektormyndigheter å forholde seg til. Det er ikke usannsynlig at sektormyndigheter med interesser i sjøfart og sjø kan komme med innsigelser eller bemerkelser underveis i planprosessen. Herunder har Fylkesmannen, Sjøfartsdirektoratet eller Kystverket påvirket tre prosjekter. Finansieringsrisikoen ved vannkantprosjekter skiller seg i liten grad fra lignende prosjekter som ikke ligger slik til. Selv med høye priser er disse prosjektene svært attraktive, og mye tyder på at bankene ser på dette som sikre investeringsobjekter. Et aspekt som kan bidra til økt finansieringsrisiko ved vannkantprosjekter er at utviklerne må binde opp kapital tidlig ved fortunge investeringer, og at kostnadene til opparbeidelse av tomt er høyere enn normalt. På bakgrunn av vår studie ser det ut som produksjonsrisikoen er høyere i vannkantprosjekter, sammenlignet med lignende prosjekter som ikke ligger slik til. Vannkantens geologi og tidligere virksomheters bruk summerer seg opp i en høy sannsynlighet for dårlige grunnforhold og forurensing. Gjennom studien ble vi også oppmerksomme på enkelte elementer som er vanskelig å forutse, som endringen i vannivå under bygging. Risikoen knyttet til forurensing, grunnforhold, byggetekniske løsninger, kontroll, avbøtende tiltak og prøvetaking fører til at vannkantprosjekter er komplekse. Prosjektene retter seg mot litt forskjellige sammensetninger av målgrupper. Enkelte fokuserer eksklusivt på de over 50 år med stor kjøpekraft, og andre ønsker mer mangfold. Sammenlignet med konkurrenter i markedet ser vi likevel en klar tendens til at prosjektene er lettere å selge enn de som ikke ligger slik til. Vannkantprosjekter er generelt særegne, og har som regel en mye høyere pris per kvm enn gjennomsnittet i byene forøvrig. Med mindre sammenligningsgrunnlag og store prisavvik bidrar dette til en økt markedsrisiko, ved at det er større usikkerhet rundt fastsettelse av riktig pris i vannkantprosjekter.With today's city development policies and customer preferences, property development and transformation on the waterfront has become more common. Transforming properties from business or industry sites to residential properties in such areas ensures an attractive location, provides environmental benefits from densification and invites residents to consider city living. The theme of the assignment is how waterfront property development is different from similar projects in other locations, and whether the risk is different. The assignment is written from the perspective of a property developer. It is completed a qualitative study of eight waterfront projects in medium sized cities in Norway. The interviews were done with nine informants in total, from eight different companies. Along with secondary data, this study answered how waterfront projects are different from other projects and whether the risk is different. The structure of the assignment builds on renowned theory related to the field. Theory, empiricism and analysis relevant to the first research question will be organised based on Leikvam and Olsson's (2014, p. 26) three phases: the early, regulatory and construction phases. Barlindhaug and Nordahl's (2005, p. 9) division of risk groups: zoning, financing, production and market risk have been used as a starting point for theory, empiricism and analysis linked to the second research question. Our research found that in the early phase, waterfront locations did not significantly influence property purchase agreements and the due diligence process. Choice of concept is clearly influenced by the location, and gives the architect more options and responsibility. There is a greater need for assessment and consultancy because these projects often contain more elements and challenges. The regulatory phase of the waterfront projects in the study is characterized by a relatively high degree of predictability and flexibility from the municipality, both through requirements in zoning plans and relatively short processing time. It's difficult to say whether such projects generally are influenced more by prospects, but when they are the consequences can be great. As such, projects often involve important considerations for the environment and the right to roam near the waterfront. The contents of the physical development agreements can also be somewhat different due to the location of the projects. They require a lot of work due to documentation requirements and the need for assessment. The construction phase is often characterized by poor soil conditions. Challenges specific to the waterfront location does not significantly affect contract strategies, and there is a lot of variation in the challenges developers face with regards to the technical infrastructure. The conditions of on-site barracks are often difficult and there is a greater need for control, mitigating measures and testing. All the projects in the study had higher total building costs than similar projects in other locations. Traditional zoning risk is often linked to uncertainty in terms of utilization and the time scale of the zoning process. One uncertain factor for the zoning risk in waterfront projects appears to be that there are often more or additional sector authorities involved in the process. It's likely that sector authorities with seafaring or maritime interests could have objections or notes throughout the process. This includes the County Govenor, the Maritime Directorate and the Coastal Administration, who significantly influenced three projects in the study. The financing risk associated with waterfront projects does not greatly differ from similar projects in other locations. Even with high prices these projects are very attractive, and banks appear to see such projects as secure investments. One aspect that could lead to increased financing risk in waterfront projects is developers needing to tie up capital early on in significant investments at the start of the projects, and the costs of acquiring the property are higher than usual. Based on our study, the production risk looks to be higher in waterfront projects, compared to a similar project in a other location. The geology of the waterfront and previous activity on the property together means there's a high likelihood of poor soil conditions and pollution. Throughout the study we also became aware of some factors that are difficult to predict, such as changes in water level throughout the building process. The combined risk related to pollution, soil condition, structural solutions, controls, mitigating measures and testing mean that waterfront projects are complex. These projects target a variety of demographics. Some focus solely on buyers aged 50 and over, while others seek a more diverse group. Compared with competitors in the market, there is a clear tendency that the waterfront projects are easier to sell than those in other locations. In general, waterfront projects are unique and typically have a higher price per m2 than each city's overall average. As there is less basis for comparisons and large price discrepancies, we believe one factor that can increase the market risk is that it's more difficult to accurately price apartments in waterfront projects.M-EI