Är ett förhandsavtal vid köp av nyproducerade bostadsrätter giltigt?

Uppsatsen ämnar utreda huruvida ett förhandsavtal anses giltigt enligt de lagstiftade kriterierna i 5 kap 3 § BRL. Rekvisitet ”beräknad tidpunkt för upplåtelse” har flertalet gånger bedömts i tingsrätterna, där bland annat ett tidsintervall på 6 månader har ansetts vara en godkänd formulering. Vidare finns det utrymme för spekulation kring hur Högsta domstolen skulle gjort sin bedömning. Vid tingsrättens bedömning refererade de till rättsfallet NJA 2016 s. 3, där Högsta domstolen uttalat att lagtextens ordalydelse är det viktigaste vid tolkning av en lagregels innebörd, men att lagregler även måste tolkas med hänsyn till andra förhållanden, såsom syftet med lagstiftningen. Detta kan framgå av doktrin, rättspraxis och förarbeten. Enligt just förarbetena så är syftet med att sätta ut en tidpunkt i förhandsavtalet att fastställa startpunkten för en ev. dröjsmålsbedömning, vilken är lagstiftad i 5 kap 8 § första stycket andra punkten BRL. Tingsrätterna har i 9 av 10 granskade fall dömt till förhandstecknarnas nackdel och därmed bedömt förhandsavtalen som giltiga. Att parterna blir bundna till förhandsavtalet i ett så tidigt skede av byggprocessen gör att förhandstecknaren utsätts för flertalet risker, som varken föreningen eller mäklaren är särskilt måna om att upplysa om. Lösningar för att stärka konsumentskyddet har bland annat presenterats i SOU 2017:31 där man föreslår införandet av en informationsskyldighet för bostadsrättsföreningen. Ytterligare lösningar har kommit från flera av byggbranschens största aktörer som skapat organisationen Trygg BRF där man gör en striktare tolkning av “beräknad tidpunkt” och menar att tidpunkten för upplåtelse ska sättas till månad och år. Branschorganisationen Mäklarsamfundet rekommenderar att man skriver ett så exakt datum som möjligt och tidsintervallet bör inte överskrida två veckor. Att i praktiken genomföra dessa förslag utmanas mot bakgrund av den finansieringsmodell som i dagsläget används vid byggprojekt. Där blir man som bostadsutvecklare hårt pressad med krav från banken för att få beviljat byggkreditiv. För att undvika risken med att behöva köpa upp osålda bostäder vid byggnadens färdigställande, binder bostadsutvecklarna tidigt upp framtida köpare genom förhandsavtal. Vidare skapar den långa byggprocessen svårigheter i att fastställa en exakt tidpunkt för upplåtelse, vilket flertalet domstolar har med i beaktning.The thesis intends to investigate whether a pre-contract is considered valid in accordance with the statutory criteria in chapter 5, article 3 BRL. Requisition "estimated time for leasing" has been assessed several times in district courts, where, among other things, a time interval of 6 months has been considered an approved formulation. Furthermore, there is room for speculation about how the Supreme Court would make its assessment. In the district court's judgment, they referred to the NJA 2016 s. 3, where the Supreme Court stated that the wording of the statute is the most important in interpreting the meaning of a statute, but that statutory rules must also be interpreted with regard to other circumstances, such as the purpose of the legislation. This can be seen in the doctrine, case law and legislative history. According to the legislative history, the purpose of setting a time in the pre-contract is to determine the starting point for a delay assessment, which is legislated in chapter 5, article 8, first paragraph BRL. The district courts have, in 9 out of 10 cases reviewed, judged to the disadvantage of the pre-signers and thus deemed the pre-contracts to be valid. The fact that the parties become bound to the pre-contract at such an early stage of the construction process means that the pre-signer is exposed to several risks, which neither the association nor the broker is particularly keen to disclose. Solutions to strengthen consumer protection have, among other things, been presented in SOU 2017: 31 where it proposes the introduction of an information obligation for the housing association. Additional solutions have come from several of the largest players in the construction industry who created the organization Trygg BRF, where they make a stricter interpretation of the “estimated time” and believe that the time for leasing should be set to month and year. The industry organization Mäklarsamfundet recommends that you write as accurate a date as possible and the time interval should not exceed two weeks. In practice, implementing these proposals is challenged considering the financing model currently used in construction projects. There, as a housing developer, you are under pressure with demands from the bank to get a building credit. In order to avoid the risk of having to buy unsold apartments at the completion of the building, the housing developers early tie up future buyers through pre-contracts. Furthermore, the long construction process creates difficulties in determining an exact time for leasing, which is taken into account by most courts