Hur påverkas köparens undersökningsplikt av en förbesiktning?

Okunskapen är stor kring vem som bär felansvaret vid fel i fastighet när en förbesiktigad fastighet har överlåtits till en ny ägare. Detta då köpare ute i praktiken tror att det räcker med en säljare beställd besiktning, en så kallad förbesiktning, för att bli fri från ansvar. Något som inte stämmer då det ofta förekommer varningssignaler i besiktningsprotokoll som förändrar utgångsläget gällande felansvaret och leder till en utökad undersökningsplikt för köparen. Diskussionen angående slutsatsen om en säljare har en upplysningsplikt och lojalitetsplikt eller inte varierar, detta påverkar resultatet eftersom det är inkonsekvent med Högsta Domstolens uttalande i NJA 2017 s.113.En Förbesiktning kan ses som en del av upplysningsplikten från säljaren och en köpare skulle då helt förlita sig på en besiktning på uppdrag av en säljare, något som inte fungerar i verkligheten. En säljare respektive köpare beställd besiktning har olika syften. Ett ytterligare problem är att besiktningsbolag arbetar utifrån olika utgångspunkter. De marknadsför på olika sätt t.ex vad som ingår i en besiktning, olika nivåer eller att en besiktning utför på exakt samma sätt oavsett vem som beställt besiktningen, vilket ger olika juridiska konsekvenser. Utfallet i denna studien beror på vilken nivå säljaren väljer att utföra förbesitkningen, eftersom den i sin tur påverkar köparens undersökning genom till exempel en utökad undersökningsplikt. I detta avseendet är fastighetsmäklarens yrkesroll viktig att diskutera. Det är viktigt att en fastighetsmäklare behåller sin opartiska yrkesroll och förklarar utförligt både för köpare och säljare vad hen är skyldig att göra i processen, något som i praktiken kan vara svårt då en fastighetsmäklare alltid är anställd av säljaren.The low knowledge is a big concern regarding who has the responsibility of an error in a property when it is pre-inspected and given to its new owner. This is due to the fact that many think that it is enough with an inspection ordered by the seller, a so called pre-inspection, to be free from any responsibilities. Something that is not true as there are often warning signals in inspection records that change the benchmarks regarding the fault responsibility and lead to an increased duty to investigate further for the buyer. The discussion regarding the conclusion whether a seller has a duty of disclosure and a duty of loyalty or does not, vary. This affects the result as it is inconsistent with the Supreme Court's statement in NJA 2017 s.113. The pre-inspection can then be seen as part of the seller's duty of disclosure and a buyer would then rely entirely on an inspection on behalf of a seller, something that does not work in reality. A seller- or buyer-ordered inspection has different purposes. Another issue that can occur comes from the fact that different inspection companies use different methods in their work. They market themselves and what they do in different ways, different levels or that an inspection is made in the exact same way no matter who ordered the inspection, and this in turn can cause different legal consequences. The conclusion of this paper depends on the level which the seller chooses on the pre- inspection, it affects the byer ́s investigation of the property since it can lead to an, for example, increased investigation. In this matter it is important to discuss the role that comes with being a real-estate agent. It is important that a real estate agent maintains his/her impartial professional role and explain in detail to both buyers and sellers what they are required to do in the process, which in practice can be difficult as a real estate agent is always employed by the seller