Efficiency analysis of real estate investment trusts in Turkey with data envelopment analysis

Küreselleşme olgusuyla birlikte günümüzün yoğun rekabet koşulları işletmelerde sahip olunan kaynakların en etkin şekilde kullanılmasını gerektirmektedir. Bu yoğun rekabet ortamında firmaların yaşamlarını sürdürebilmeleri adına performanslarını değerlendirmeleri ve performanslarını en üst düzeyde tutmaları oldukça önemlidir. Bu çalışmada, Borsa İstanbul (BIST)'e kote olmuş gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) etkinlik ölçümü gerçekleştirilmiştir. Uygulamada GYO'ların 2010-2014 yılları arasındaki etkinlik düzeyleri Veri Zarflama Analizi (VZA) yöntemi ile ölçülmüştür. Girdiye yönelik VZA modellerinin kullanıldığı 5 yıllık analiz sonucunda ölçeğe göre sabit getiri varsayımı altında GYO'ların sadece %24'ünün; ölçeğe göre değişken getiri varsayımı altında ise %30'unun 5 yılın tamamında etkin çıktığı tespit edilmiştir. GYO'ların %24'ünün de ilgili dönemin tamamında ölçek etkin olduğu ortaya çıkmıştır. Analiz döneminde teknik etkinlik, saf teknik etkinlik ve ölçek etkinlik türlerine göre GYO'ların ortalama etkinlik skorlarının; 2010 yılında en düşük düzeyde, 2011 yılında en yüksek düzeyde olduğu ve bu yıldan sonra ise GYO'ların etkinlik skorlarının azaldığı anlaşılmıştır. Bulgulanan etkin GYO yüzdelerinin de paralel sonuçlar verdiği görülmüştür. GYO'ların etkinlik skorları ile aktif büyüklükleri arasındaki ilişkinin incelenmesi sonucunda ise daha büyük ölçekteki GYO'ların küçük ölçektekilere göre etkinlik skoru ve etkin GYO sayısı bakımından daha iyi bir performans gösterdiği tespit edilmiştir. Beş yıllık dönemde firmaların %58,5'inin ölçeğe göre artan getiri, %23,8'inin sabit getiri, %17,7'sinin ise azalan getiriye sahip olduğu ortaya çıkmıştır. GYO'ların büyük oranda ölçeğe göre artan getiri altında faaliyet göstermeleri, etkinsizliğin en önemli nedeninin GYO'ların yeterli ölçek büyüklüğüne ulaşamaması olduğunu ortaya koymuştur. Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), Veri Zarflama Analizi (VZA), Etkinlik Ölçümü Due to the globalization phenomenon, today's intense competition conditions require the most effective use of resources in businesses. In this intense competitive environment, it is very important for companies to evaluate their performances in order to sustain their lives and to keep their performance at the highest level. In this study, efficiency measurement of the Real Estate Investment Trusts (REITs) listed in Borsa Istanbul (BIST) were performed. In the application, the efficiency levels of the REITs between 2010 and 2014 were measured by Data Envelopment Analysis (DEA) method. As a result of the 5-year analysis using the input-oriented DEA models, only 24% of the REITs under the assumption of fixed returns to the scale and 30% of the REITs under the assumption of variable returns to scale proved to be efficient. In the same period, 24% of the REITs were also emerged as scale-efficient. It is specified that the average technical efficiency, pure technical efficiency and scale efficiency scores of the REITs were at the lowest level in 2010 and at the highest level in 2011, and the efficiency scores decreased following this year. It is seen that the percentage of the efficient REITs were parallel with those results. As a result of examining the relation between the efficiency scores of the REITs and their asset sizes, it was found that the REITs of larger scale showed better performance in terms of the efficiency scores and the number of the efficient REITs. In the five-year period, 58.5% of the companies showed increasing returns to scale, 23.8% of them had fixed return to scale and 17.7% of them had decreasing returns to scale. The fact that most of the REITs operated with increasing returns to scale imply that the most important reason of the inefficiency was that REITs could not reach adequate scale size. Keyword: Real Estate Investment Trusts (REITs), Data Envelopment Analysis (DEA), Efficiency Measuremen