Bedeutung des Begriffs des geschützten Mieters durch Querschnitt von Rechtspostulaten und verfassungsrechtlichen Praxis

Ustav Republike Hrvatske iz 1991. godine ne poznaje stanarsko pravo. Zato je bilo potrebno urediti odnose koji su postojali na temelju Ustava i zakona bivše države, a koji se tiču stanarskog prava. U tu je svrhu doneseno nekoliko zakona, od kojih su za odnose iz područja stanovanja najznačajniji Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Zakon o najmu stanova. Radi usklađivanja tih odnosa s Ustavom RH zakonodavac je odlučio institut stanarskog prava zamijeniti klasičnim institutom građanskog prava – najmom, poštivajući time odredbe Ustava RH o nepovredivosti prava vlasništva kao jednoj od najviših vrednota ustavnog poretka (čl. 3.), jamstvu prava vlasništva (čl. 48.), načelu razmjernosti u ograničavanju Ustavom zajamčenih sloboda i prava (čl. 16.) te ograničenjima prava vlasništva u interesu Republike Hrvatske (čl. 50. st. 1.). U radu se raspravlja o pravnom položaju vlasnika stanova kao najmodavaca te položaju bivših nositelja stanarskog prava kao zaštićenih najmoprimaca prema Zakonu o najmu stanova. Posebna pozornost u radu posvećena je razlozima za otkaz ugovora o najmu stana sklopljenih na neodređeno vrijeme zaštićenim najmoprimcima (čl. 21. i 40. Zakona o najmu stanova) te ustavnosudskoj praksi o ovom pitanju. U radu se analiziraju odluke Ustavnog suda RH kojima se, između ostalog, ukidaju odredbe članka 21. stavka 2. i članka 40. stavka 2. Zakona o najmu stanova zbog njihove suprotnosti s Ustavom RH, zatim Izvješće Ustavnog suda od 20. lipnja 2007. godine upućeno Hrvatskom saboru kojim se upozorava na činjenicu da zakonodavac nije u određenom roku i u skladu s odlukama Ustavnog suda uredio pitanje otkaza ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme te konačno, dvije odluke Ustavnog suda povodom ustavnih tužbi protiv presuda kojim se zaštićenim najmoprimcima naređuje iseljenje iz stana na temelju ukinutih odredbi Zakona o najmu stanova.The Constitution of the Republic of Croatia from 1991 does not recognise the right of abode. Because of it, it was necessary to regulate the relations that existed based on the Constitution and the laws of the former state that deal with the right of abode. For that purpose several laws were passed, out of which for the relations from the area of housing the most significant ones are The Law on sales of flats with a right of abode, the Law on ownership and other real rights and the Law on renting flats. In order to coordinate this relations with the Constitution of the Republic of Croatia, the legislator decided to change the institute of the right of abode with the classical institute of the civil law – lease, in that way respecting the provisions of the Croatian constitution about inviolability of ownership rights as one of the highest values of the constitutional framework (article 3), guarantee of the ownership rights (article 48), the principle of proportionality in the limitation of the constitutionally guaranteed freedoms and rights (article 16) and the limitations of ownership rights in the interest of the Republic of Croatia (article 50, paragraph 1). In the paper the legal position of flat owners as leasers and the position of former carriers of the right of abode as protected lessees according to the Law on the renting of flats is discussed. Special emphasis in the paper is given to the reasons of the termination of the lease contract signed for indefinite period towards lessees (article 21 and 40 of the Law on renting of flats) and to the constitutional-judicial praxis on this matter. The paper analyses the decisions of the Constitutional court of the Republic of Croatia that, among other things, revoke the provisions of the article 21, paragraph 2, and article 40, paragraph 2 of the Law on renting of flats because they are in opposition with the Croatian constitution, it further analyses the Report of the Constitutional court from 20 June 2007 sent to the Croatian Parliament in which it is warned of the fact that the legislator did not in specific time, in accordance with the decisions of the Constitutional court, regulated the issue of the termination of contracts about flat lease for indefinite time, and finally, it analyses two decisions of the Constitutional court regarding the constitutional claims against rulings that order protected lessees to leave the flat based on the revoked provisions of the Law on renting of flats.Verfassung der Republik Kroatien aus 1991 kennt keinen Wohnrecht. Deshalb war es nötig, die Beziehungen zu regulieren, die aufgrund der Verfassung und Gesetze der ehemaligen Staat existierten, und die in Zusammenhang mit Wohnrecht stehen. Mit diesem Zweck sind einige Gesetze verabschiedet, und von denen sind für die Beizehungen aus dem Bereich der Wohnen die wichtigsten das Gesetz über Verkauf von Wohnungen mit Wohnrecht, Gesetz über Eigentum und anderen Sachenrechte, und Gesetz über Vermietung von Wohnungen. Wegen Einstimmen dieser Beziehungen mit der Verfassung der Republik Kroatien hat der Gesetzgeber entschieden, das Institut des Wohnrechts durch das klassische Institut des Bürgerrechts zu tauschen – Vermietung, und damit wurden die Verordnungen des Verfassung der Republik Kroatien geachtet über Unverletzbarkeit des Eigentumsrechts als einem der höchsten Wertsachen der Verfassungsordnung (Artikel 3), Garantie des Eigentumsrechts (Artikel 48), Prinzip der Proportionalität in Einschränkung von in Verfassung garantierten Freiheiten und Rechte (Artikel 16) und Einschränkungen in Eigentumsrecht in Interesse von Republik Kroatien (Artikel 50, Paragraph 1). In der Arbeit wird über die Rechtslage von Eigentümer der Wohnungen als Vermieter und der Lage der ehemaligen Träger des Wohnrechts als geschützten Mieter nach laut Gesetz über Vermietung von Wohnungen. Besondere Aufmerksamkeit in der Wohnung wurde den Gründen gegeben für Auflösung für geschützte Mieter des Mietvertrags geschlossen auf unbestimmter Dauer (Artikel 21 und 40 des Gesetzes über Vermietung von Wohnungen) und verfassungsgerichtliche Praxis in dieser Frage. In der Arbeit werden die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts der Republik Kroatien analysiert mit denen, unter anderem, die Verodnungen des Artikels 21, Paragraph 2 und Artikel 40, Paragraph 2 des Gesetzes über Vermietung von Wohnungen aufgehoben werden, weil sie in Gegenstand zu Verfassung der Republik Kroatien stehen, dann weiter das Bericht des Bundesverfassungsgerichts der Republik Kroatien von 20. Juni 2007, geschrieben für das kroatische Parlament, in dem von der Tatsache gewarnt wurde, dass der Gesetzgeber in bestimmtem Zeitraum und in Übereinstimmung mit den Entscheidungen des Verfassungsgerichts die Frage der Auflösung des Vertrags über Wohnungsvermietung auf unbestimmter Dauer nicht reguliert hat, und im Ende, zwei Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts anlässlich der Verfassungsklagen gegen Urteile, mit denen den geschützten Mieter angeordnet wurde, aus der Wohnung auszuziehen aufgrund aufgehobener Verordnungen des Gesetzes über Vermietung von Wohnungen