Reklamaatio uuden asunnon virheistä ja perustajaosakkaan vastuun vanhentuminen

Tutkielmani tarkoituksena on selvittää, miten asuntoyhteisön tai ostajan tulee reklamoida uuden asunnon kaupassa rakentamisvaiheessa tapahtuneista rakennusvirheistä pitääkseen oikeutensa voimassa. Lisäksi olen tutkielmassani pyrkinyt selvittämään, mistä ajankohdasta perustajaosakkaan vastuun vanhentuminen alkaa sellaisten virheiden osalta, joita ei ole voitu havaita vuositarkastukseen mennessä ja kuinka vanhentuminen tulee katkaista, jotta asuntoyhteisö säilyttää oikeutensa vedota virheisiin. Asuntoyhteisöllä on asuntokauppalain perusteella oikeus vedota uuden asunnon virheisiin suhteessa perustajaosakkaaseen silloin, kun virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulla olevassa osassa. Myös sovellettaessa vanhentumislakia, tulisi perustajaosakkaan vastuun vanhentumiseen suhteessa asunto-osakeyhtiöön tulkintani mukaan soveltaa sopimusvastuuta koskevia vanhentumislain sääntöjä. Jotta ostaja ja asuntoyhteisö säilyttäisivät oikeutensa vedota uuden asunnon virheisiin, tulee ennen vuositarkastusta havaitut virheet ilmoittaa perustajaosakkaalle viimeistään vuositarkastuksessa. Ostaja ja asuntoyhteisö menettävät tämän jälkeen oikeutensa vedota sellaisiin virheisiin, jotka olisi pitänyt havaita vuositarkastukseen mennessä. Tällaisten virheiden ilmoittamiseen riittää niin sanottu neutraali reklamaatio, eli ostajan tai asuntoyhteisön ilmoitus virheestä perustajaosakkaalle. Sellaisten virheiden osalta, jotka tulevat havaittaviksi vasta vuositarkastuksen jälkeen, edellytetään, että ostaja tai asuntoyhteisö ilmoittavat virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita. Myös vanhentumislain mukainen yleinen vanhentumisaika alkaa sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä kulua siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai se olisi pitänyt havaita. Virheen havaitsemisen kannalta ratkaisevana on pidetty sitä ajankohtaa, kun ostaja on päässyt selville tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Tältä osin huomiota tulisi kiinnittää siihen, miten virheen vaikutukset ilmenivät. Ostajalla on ainakin jonkinasteinen selonottovelvollisuus vastaanottamansa suorituksen sisällöstä. Oikeuskirjallisuuden perusteella vaikuttaa siltä, että reklamaatiolle varatun kohtuullisen ajan pituus ratkaistaan tapauskohtaisesti. Havaitessaan virheen tulisi asuntoyhteisön ja ostajan siten mahdollisimman pian reklamoida virheestä myyjälle pitääkseen oikeutensa voimassa. Lain esitöiden mukaan reklamaatiossa tulisi tällöin yksilöidä vika tai puute, jota pidetään virheenä, sekä vaatimuksensa virheen johdosta. Kohtuullisen ajan vaatimus koskee sekä virheen että sitä koskevan vaatimuksen ilmoittamista. Asuntokauppalaissa ole säännöksiä vastuun vanhentumisesta, joten perustajaosakkaan virhevastuun vanhentumista joudutaan arvioimaan vanhentumislain säännöksien perusteella. Vanhentumislain mukaan sopimusperusteisten vahingonkorvaussaatavien osalta toissijainen vanhentumisaika alkaa sopimusrikkomuksesta. Näin ollen myös perustajaosakkaan vastuun vanhentumisen osalta merkityksellistä on, milloin sopimusrikkomuksen katsotaan tapahtuneen. Perustajaosakkaan suorituksen virheellisyyttä tulisi uuden asunnon kaupassa asuntokauppalain mukaan arvioida sen perusteella, millainen kohde oli huoneiston hallinnan siirtyessä ostajalle Painavat oikeussystemaattiset ja oikeusvertailevat syyt puoltavat tulkintaa, jonka mukaan lakisääteistä virhearvioinnin ajankohtaa pidettäisiin VanhL 7.2 §:n kannalta ratkaisevana sopimusrikkomuksen tapahtumahetkenä ainakin vahvan pääsäännön mukaan. Tämän tulkinnan mukaan perustajaosakkaan vastuu vanhentuisi uuden asunnon rakennusaikaisten virheiden osalta viimeistään silloin, kun kymmenen vuotta on kulunut asunnon hallinnan luovutuksesta ostajalle, ellei vanhentumista ole tätä ennen katkaistu. Täysin lopullista ja sitovaa vastausta siihen, mikä ajankohta katsotaan sopimusrikkomuksen tapahtumishetkeksi ja mistä ajankohdasta toissijainen vanhentumisaika siten alkaisi kulua perustajaosakkaan sopimusrikkomukseen perustuvan saatavan osalta, ei vanhentumislain säännöksiä tulkitsemalla voida käsittääkseni antaa. Lähtökohtana voidaan pitää, että korotetun yksilöintivaatimuksen johdosta asuntoyhteisön tai ostajan katkaisuilmoituksen osalta edellytettäisiin epäselvissäkin tapauksissa, että velkoja ilmoittaa katkaisuhetkellä vallitsevan käsityksensä korvaus- tai muun hyvityssaatavan perusteesta ja määrästä. Vahingon määrän osalta ei kuitenkaan vaadita tarkkaa rahamäärää. Oikeuskirjallisuuden perusteella ilmoitukselta pitäisi edellyttää lähinnä sitä, että velallinen tietää, mistä korvauksesta on kyse