Real property owner liability and collaboration regarding damage prevention due to extreme precipitation variations

Klimatförändringar stället fastighetsägaren inför valet mellan att inte alls skydda sin fastighet, att utföra åtgärder som dämpar en pågående påverkan eller att förebygga i ett tidigt skede. Fastighetsägaren väljer främst utifrån fastighetsvärde, budgetrestriktioner och hur välinformerad den. Finns incitamentet – men budgetrestriktioner hindrar att skyddsåtgärden utförs, eller om det finns skalfördelar av att fler samsas om skyddsåtgärder – uppstår behov av någon form av spelplan för samverkan med gemensamma regler för förhandlingar etc. Fastighetsrättsliga institutioner – olika typer av fastighetssamfälligheter – kan erbjuda sådana spelplaner. Eftersom det ofta är samhällsekonomiskt mer fördelaktigt att ett tidigt förebyggande sker undersöks frågan huruvida fastighetsägaren kan beläggas med ansvar för att skydda sin fastighet för att förebygga klimatskadorna samt vilka institutioner som svensk fastighetsrätt erbjuder som kan vara lämpliga samverkansformer för fastighetssamarbete. Studien visar att ett strikt ansvar för fastighetsägaren att vidta åtgärder inte kan påvisas vid pågående markanvändning samt att ansvar i mindre mån kan utkrävas vid särskild verksamhetsutövning och vid förändrad markanvändning, särskilt nybyggnation. Genom kommunal planering kan planmyndigheten påtvinga fastighetsägare att utföra skyddsåtgärder eller skyddsanläggningar. Å andra sidan har inte det offentliga någon skyldighet att vidta förebyggande åtgärder på fastighetsägarens mark. Det offentliga har istället generellt skyldigheten att informera, planera och i något fall att övervaka. Fyra fallstudier belyser specifika problem som uppkommer vid jorddominerade snabba massrörelser (skred), vattendominerade snabba massrörelser (slamströmmar), översvämningar och vattenbrist. Fallstudierna behandlar skred i Göta älvdalen, slamströmmar vid Åre, översvämningar i Byälvens avrinnings-område i Värmland och vattenbrist i Öland. Fallstudierna belyser vilka förebyggande åtgärder som utförts i respektive fall och vem som initierat åtgärder och finansierat dem. Det finns förväntningar om att det är kommuner eller andra offentliga aktörer som ska agera och utföra skydd mot förväntade klimateffekter, vilket i vissa fall, om inte ofta, har gjorts. Därmed kan fastighetsägare vara ovilliga att delta i skyddsåtgärder för sina fastigheter även om det skulle finnas ekonomisk båtnad därtill. Det diskuteras om detaljplaneinstitutet skulle kunna bidra till att skyddsåtgärder och samverkan om förebyggande skydd i sådana fall ändå utförs. Svensk fastighetsrättslig lagstiftning erbjuder i de allra flesta fall goda möjligheter för fastighetsägare att kunna samverka inom ramen för en fastighetsrättslig institution. Det konstateras att gemensamhetsan-läggningsinstitutionen är den mest flexibla som dock har i huvudsak två begränsningar som här gör sig aktuella. För det första kan i huvudsak endast fastighetsägare vara deltagare i en gemensamhetsanläggning vilket hindrar sådana parter som ej har fastighetsanknytning att delta. I vissa fall kan sådana parters intresse vara av avgörande betydelse för att en skyddsanläggning kan inrättas. För det andra är gemen-vsamhetsanläggningar förbehållet just (stadigvarande) anläggningar och kan inte användas för icke-fysiska åtgärder och inte heller för åtgärdersom avser viss markavvattning och bevattning. För icke-fysiska åt-gärder kan vattenförbund vara alternativet och vad gäller markavvattning kan både fastighetsägare och andra verksamhetsutövare delta i markavvattningssamfälligheter. Förrättningsexempel och exempel från domstolsprocesser visar att gemensamhetsanläggning såväl som markavvattningssamfälligheter har tilllämpats för att skydda mot klimateffekter eller därmed jämförbaraändamål. Vid konkurrenssituationer som kan uppkomma vid bevattning har kommunermöjlighet att påbjuda fastighetsägare som vanligtvis inte behöver tillstånd att ta vatten att söka tillstånd. I sådana fall kan det, förutom samverkan genom en gemensamhetsanläggning, finnas möjlighet att samverka genom en vattenrättslig samfällighet för bevattningsändamål.Expectations due to more frequent occurrences of extreme weather puts the light on what liability real property owners may have to properly defend their property from the effects of extreme weather incidents and how property owners can collaborate with others to make joint arrangements to protect property. The climate effects due to extreme weather occurrences that are affecting real property are identi-fied as rapid slope moments (landslides, mudflows etc.), floods and water scarcity (droughts). A broad panoply of arrangements can be used to protect for these climate effects, mainly it can be done through either adding a protecting facility or through avoid exposing property value by simply removing buildings or other facilities that are in the risk of taking damage or by planning or governance avoid those facilities in the risk zone of being exposed are built or are getting another land use that is more sensitive for nega-tive influence from the climate effects. Climate change puts the real property owner in the option of choosing between mainly three types of actions: to not take any action at all (laissez-fair), to mitigate ongoing changes or to take pre-emptive actions in an earlier stage. The real property owner is fore-mostly making the choice depending on the property value, budget restrictions and how well the owner is informed. If there are incitements – but budget restrictions hinder a protective arrangement to be taken or if the economy of scale makes a joint arrangement of damage protection advantageous – the need arises for some sort of a collaborative playing field with sets of corporate rules for negotiations etc. Institutions regulated in real property law – different types of joint property units or associations – could provide such playing fields. Since, from a socio-economic viewpoint, it will be more beneficial to do pre-emptive arrangements in most cases, the question of whether a real property owner can be imposed with liability to take preventive actions in order to protect its property from climate damages arises as well as what kind of institutions, Swedish real property regulations offer suitable for real property collaboration for such arrangements. It is determined that strict liability in those matters cannot be imposed for properties with ongoing land use. In some cases, liability can be imposed to a lesser extent if the land use is about to change, especially in case land is being built, or if certain activities deemed as noxious in environmental legislation are being operated. The most far-reaching road to impose liability on real property owners is by communal planning of the built environment whereby municipalities through the Swedish Built Environment act (plan- och bygglagen) can oblige real property owners to conduct certain arrangements. At the other hand, there is no obligation for the public to undertake any pre-emptive arrangements on anybody ́s real property or instead of a real property owner. The public has instead a general obligation to inform, plan and at certain occasions to supervise situations regarding climate change. Four case studies illuminate specific problems which emerge in dealing with soil-dominated rapid slope movements (landslides), water-dominated rapid slope movements, floods and water scarcity. The case studies cover landslides in the Göta Älvdal, mudflows in Åre, floods in the watershed area of Byälven in Värmland and water scarcity in Öland. The case studies shed light on which pre-emptive arrangements have been achieved in each case and which party have been initiating and financing the arrangements. In many cases, municipalities and other public actors are, due to historic and other reasons, anticipated to carry out pre-emptive arrangements, which can lead to private real property owners being unwilling to participate in arrangements even though an economic advantage could be ascertained. Proactive use of zoning plans may contribute to the achievement of pre-emptive arrangements and collaborations for the benefit thereof in such cases. In most cases, Swedish real property legislation offers good opportunities for real property owners for collaborating within a joint property setting. Joint facilities are by far providing the most flexible solution for this but which has mainly two limitations to be aware of. Firstly, only parties definable as real property owners and a few other, but similar, types of parties can be participators, effectively preventing others with no duly association to property ownership to join. This problem is not always foreseeable; in certain cases, such parties’ involvement can be determinant for establishing a certain protective facility or arrangement. Secondly, a joint facility can only be ordered for permanent facilities and cannot be used for non-physical arrangements either for several cases of drainage and water irrigation. Water federations (vattenförbund) can prove useful as a suitable form of collaboration in cases of non-physical arrangements. When it comes to drainage, joint drainage associations (markavvattningssamfällighet) are useful since both real property owners and operators with no real property connections can participate in such associations. Examples from relevant cadastral procedures and procedures in court prove that joint facilities, as well as joint drainage associations, have been used to achieve protective arrangements regarding climate effects or comparison purposes. Regarding irrigation and water use, municipalities have in case of water scarcity the legal ability to command real property owners that in normal cases have no obligation to seek permission to draw water, to apply for water catchment permission. In such cases, besides the form of joint facility, a possibility to collaborate through a joint association for irrigation use is presented