Public or Private Real Estate? : Investigation of discrepancies between real estate company valuations on the Swedish market

Avkastningen från privata och publika fastighetsinvesteringar är något som undersökts extensivt, med slutsatsen att noterade fastighetsinvesteringar uppvisat en högre avkastning jämfört med onoterade fastighetsinvesteringar på kort sikt. Denna uppsats avser att analysera historiska direktavkastningar i syfte av att upptäcka eventuella diskrepanser i värdering mellan noterade och onoterade fastighetsinvesteringar. Utöver det, avser denna uppsats att diskutera huruvida det föreligger fördelar med att äga onoterade fastigheter som skulle motivera en högre värdering, trots historiskt lägre totalavkastning. Den underliggande datan är hämtad från MSCI Sweden Annual Property Index och Refinitiv Worldscope Fundamentals-databasen som säkerställts med årsredovisningar för de noterade fastighetsföretagen. Med hjälp av denna data skapades två direktavkastningsserier för perioden mellan 2000 - 2019. Dessa jämfördes sedan med varandra och påvisade diskrepanser i form av högre direktavkastning på den noterade marknaden under större delar av 00-talet medan den onoterade marknaden uppvisade en högre direktavkastning mellan 2011 - 2016. Sedan dess har direktavkastningen för båda noteringsformerna sjunkit till historiskt låga nivåer. Vad gäller onoterade fastighetsinvesteringar återfinns fördelar i form av målstyrning och genomförandet av långsiktiga utvecklingsprojekt, ofta som en del av en långsiktig och värdeskapande ägarstrategi.The return of private and public real estate is a matter that has been studied extensively and has often proved the outperformance of securitized real estate over direct property in the short term. This paper will analyze historical capitalization rates in order to locate any value discrepancies between the direct and indirect property market in Sweden. Furthermore, the paper aims to understand whether there are any benefits to holding direct property, otherwise not justified by higher returns, that would explain its high valuation. The underlying data collection relies on MSCI Sweden Annual Property Index as well as financial reports and profile data from the Refinitiv Worldscope Fundamentals database for the listed real estate companies. Using the collected data, net operating income yields were built for the direct and indirect property market for the period between 2000 - 2019. These historical capitalization rate series were then compared to each other and showed some discrepancy in favor of securitized real estate which demonstrated higher capitalization rates during most of the 2000s. However, the direct real estate market was shown to outperform the indirect one between 2011 - 2016. Ever since, public and private real estate on the Swedish market has shown similar valuations and the capitalization rates are now historically low, (as at December 2019). As for holding direct property, advantages include the ability to carry out development projects, which are often part of a long-term and value-adding ownership strategy