En empirisk undersøkelse av egenkapitalkravenes effekt på gjelds- og boligprisveksten

Jeg har i denne oppgaven undersøkt effekter av egenkapitalkrav på gjelds- og boligprisveksten i Norge. Som det for meg er bekjent, er det ikke gjort liknende undersøkelser om dette på norske data tidligere, og resultatene kan derfor bidra til å evaluere om ordningen med egenkapitalkrav har fungert etter intensjonen. Med unntak av boligprisnedgangen i forbindelse med it-boblen i 2002/2003, samt nedgangen under finanskrisen i 2008, har vi observert en mer eller mindre kontinuerlig økning i norske boligpriser siden 1993. Utviklingen i gjelden og boligprisene har stor betydning for aktiviteten i norsk økonomi. Utviklingen i boligmarkedet kan belyses gjennom en enkel tilbuds- og etterspørselsmodell. Det er flere faktorer som vil påvirke etterspørselen, deriblant realrente, realdisponibel inntekt, realgjeld, realboligpris og andre faktorer, for eksempel demografiske forhold. Når det gjelder tilbudet av bolig antar vi at dette er gitt på kort sikt ettersom nybygging tar tid. På lang sikt vil tilbudet bestemmes av nybygging og avgang, for eksempel fraflytting, rivning, bruksendring. Faktorer som vil påvirke realgjelden er realrente, realboligpris og boligmassen, realdisponibel inntekt og omsetning av boliger. Som følge av et ønske om å opprettholde finansiell stabilitet i norsk økonomi, besluttet Finanstilsynet å innføre nye retningslinjer for bankene. Tanken var å oppnå en forsvarlig utlånspraksis for å dempe oppbyggingen av risiko i husholdningssektoren, samt sikre bankenes soliditet. Det var flere faktorer som bidro til at Finanstilsynet anså det som nødvendig å innføre retningslinjer for bankene. Økende gjeldsbelastning, lengre avdragsfrihet, samtidig som boligprisene stadig økte var noen av årsakene til at Finanstilsynet i første omgang ønsket å innføre et egenkapitalkrav på 10 prosent i mars, 2010. I januar, 2012 besluttet de at retningslinjene burde strammes inn og kravet økte med ytterligere 5 prosentpoeng. I denne oppgaven ønsker jeg å undersøke i hvilken grad egenkapitalkravet har påvirket gjelds- og boligprisveksten. Vi vet at det eksisterer en rekke faktorer som påvirker boligpriser og gjeld, og en ren sammenlikning av før og etter innføringen vil derfor ikke være tilstrekkelig. Dersom gjelden og boligprisene systematisk har endret seg over tid vil dette tilsløre en potensiell effekt av egenkapitalkravene eller det kan skape en tilsynelatende effekt som skyldes andre faktorer. Vi trenger derfor en økonometrisk modell som lar oss kontrollere for kjente kausale sammenhenger som påvirker boligpriser og gjeld. Jeg tar utgangspunkt i Anundsen (2010) sin økonometriske modell hvor han ser på selvforsterkende effekter mellom boligpriser og gjeld. Han finner at det på lang sikt er to kointegrerende sammenhenger mellom boligprisene og gjeldsopptaket i Norge. I min oppgave bruker jeg et utvidet datasett og finner i likhet med Anundsen at det eksisterer to kointegrerende sammenhenger mellom boligprisene og gjelden. For å undersøke effekten av egenkapitalkrav pålegger jeg modellen en dummy som skal fange opp endringen. Resultatene tyder på at egenkapitalkravene som har blitt innført har fungert etter sin hensikt. Kravene har ført til en demper på gjelds- og boligprisveksten i Norge. Ved testing av begge kravene sammen finner jeg at kredittrestriksjonene fører til en 12,3 prosent demper på det langsiktige gjeldsnivået. Ved å ekskludere økningen til 15 prosent og kun ser på effekten av innføring av 10 prosent egenkapitalkrav finner jeg at 10 prosents kravet demper det langsiktige gjeldsnivået med 12 prosent. Dette kan tyde på at det er innføringen av krav om 10 prosent egenkapital som driver resultatene. Jeg finner ikke signifikante resultater på økningen til 15 prosent. Med ulik vekting på kravene finner jeg at det langsiktige gjeldsnivået dempes med 15 prosent