Verdivurdering av næringseiendom : metoder, modeller og begrep

Denne oppgaven omhandler verdivurdering av næringseiendom, og modellene og metodene som benyttes i prosessen. Jeg ønsket å undersøke om det finnes en metode eller modell for verdivurdering av eiendom som er mer egnet enn andre, da primært for å finne markedsverdi, men også for å finne “investment value”. Problemstillingen er da: Hvilken eller hvilke verdivurderingsmodell(er)er mest egnet for å finne markedsverdi for næringseiendom i Norge i dag? Delproblemstillinger: - Hvilke verdivurderingsmodeller benyttes av profesjonelle eiendomsaktører? - Hva brukes de forskjellige verdivurderingsmodellene til? - Skiller eiendomsaktører mellom “investment value” og markedsverdi, og i så fall når? - Hvordan finner profesjonelle eiendomsaktører avkastningskravet de benytter i verdivurderingsmodellene? For å belyse problemstillingene har jeg studert faglitteratur og gjennomført intervjuer med fem ulike aktører som opererer innen forskjellige fagfelt i eiendomsbransjen. Alle disse aktørene opererer i hovedsak i Stor-Oslo området. Teoridelen av oppgaven viste at nettokapitaliseringsmetoden og nåverdimodellen er de mest egnede og benyttede modellene for verdivurdering av eiendom. Nåverdimodellen har færre svakheter enn nettokapitaliseringsmetoden, og ble ansett for å være en bedre modell for å finne markedsverdi. Dette konkluderte respondentene i empiridelen også med, men en del av dem benyttet nettokapitaliseringsmetoden i sitt arbeid også. Konklusjonen i drøftings delen av denne oppgaven ble fattet på bakgrunn av teoridelen og empiridelen av oppgaven, samt tidligere masteroppgaver sine konklusjoner og funn. Konklusjonen var da at nåverdimodellen er en mer egnet modell å benytte for å finne markedsverdi, men kun dersom man kan knytte pålitelige estimater og kontraktfestede verdier til utregningen. Dersom man ikke kan dette, kan ikke nåverdimodellen sies å være noe bedre enn nettokapitaliseringsmetoden. Korrekt fastsettelse av avkastningskrav/diskonteringsfaktor er meget viktig ved anvendelse av begge disse modellene. Konklusjonen her er at å benytte sammenlignbare salg for å korrekt fastsette avkastningskravet er lite hensiktsmessig, avkastningskravet bør estimeres enten ved summerte forventede risikoelementer, eller ved bruk av finansøkonomiske utregninger. Når man har estimert avkastningskravet på denne måten kan man gjennomføre mindre korrigeringer til dette ved å se på sammenlignbare salg. Det ble også konkludert med at fire av de fem av aktørene tilpasser avkastningskravene til subjektive verdier, altså tilpasset til “investment value”, dersom de besitter informasjon de mener tillater dette. Dermed vil dette igjen påvirke yield verdiene man observerer ved sammenlignbare salg, noe som da styrker konklusjonen om hvordan man bør estimere avkastningskravet