Planskyggen : effekter på eiendom gjennom langsiktig planlegging av offentlig infrastruktur

Planmyndighetens rett til å regulere fremtidig bruk av arealer får konsekvenser for grunneiere. I bynære strøk representerer ofte en omregulering til boligformål en stor verdiøkning. Langsiktige arealplaner for fremtidig vei og jernbane kan derimot medføre at eiendommer mister appell i markedet eller påføres bruks- og vedlikeholdmessige problemer i tidsrommet fram til prosjektet realiseres og innløsning skjer. Dette fenomenet er i oppgaven kalt ”planskyggen”. Offentlig planleggingen får likevel konsekvenser for grunneierne før arealplanene er vedtatt. Allerede når planarbeidet blir kjent starter konsekvensene. Denne perioden kan vare i 10 år eller mer. Tidlige innløsningsmuligheter fra Jernbaneverket (JBV) og Statens Vegvesen (SVV) representerer en utvei. Denne oppgaven skal utrede fenomenet og se på hvilke konsekvenser den får for grunneieren og eiendommens verdi. Dertil vil prosesshåndteringen og innløsningsmulighetene for grunneierne vurderes, før forslag til fremtidig håndtering av fenomenet fremmes avslutningsvis. Teoridelen av oppgaven er sammensatt av norsk og internasjonalt lovverk, juridisk litteratur og retningslinjer for tidlig innløsning av eiendom fra SVV og JBV. Forskningsdelen av oppgaven er gjort gjennom kvalitativ informasjonsinnhenting med fem dybdeintervju, to telefonintervju og et e-postintervju. Intervjuobjektene er delt i tre forskjellige aktørgrupper: Berørte grunneiere, grunnervervsavdelingen i Jernbaneverket og eiendomsmeglere. ”Planskyggen” har mange navn, avhengig av hvilke av aktørene som omtaler det. Fenomenet er relativt uregulert, med unntak av grunnervervsorganisasjonens innløsningsregler, samt visse båndleggingsregler gjennom plan og bygningsloven og arealplaner. I tillegg setter eiendomsvernet i EMK grenser for hvor mye et enkeltindivid må tåle på bakgrunn av samfunnets interesser. Berørte grunneiere forteller om belastning knyttet til usikkerhet vedrørende eiendommens fremtid. Med dette følger også andre konkrete konsekvenser som daglig bekymringer og dårlig nattesøvn. Ut i fra intervjuene og teorien kommer det frem at folk reagerer forskjellig på slik arealmessig båndlegging i påvente av fremtidig jernbaneutbygging. De intervjuede grunnerververne i Jernbaneverket uttaler at noen grunneiere vil innløse eiendommen tidlig, mens andre tar det med ro. Det virker som folk med stabile forhold i privatlivet klarer seg relativt bra. De største problemene oppstår først og fremst der grunneieren må selge av ymse grunner. Innvirkning på markedsverdien kan anses betydelig i henhold til de intervjuede eiendomsmeglerne. Likevel er de uenige om faktisk innvirkning og om det finnes en definert kjøpergruppe for disse objektene. Det blir konstatert forskjellige innløsningsmuligheter ved vei og jernbaneutbygging. Statens Vegvesen foretar tidlig innløsning etter klare kriterier ved vedtatt reguleringsplan. Jernbaneverket foretar en mer individuell vurdering av de enkelte tilfellene. Dette er forunderlig med tanke på at konsekvensene for grunneierne må antas å være de samme. The Norwegian Planning Authority's right to regulate the future use of land has consequences for landowners. In city areas represents often a rezoning for residential purposes a rise in land value. This will not be the case for properties affected by plans for public roads and railroads. Long-term land use plans may result in property loosing appeal in the market or operating and maintenance problems in the period until the project is realized and the land is acquired. This phenomenon is called "planskyggen" (”shadow of long term planning”) in this assignment. Public planning will still impact on the residents before the land use plans are adopted. Already the knowledge of the planning starts the consequences. This period can last for 10 years or more. Early property acquisition opportunities from National Rail Administration (JBV) and the Norwegian Public Roads Administration (SVV) represent a way out of long term planning and its consequences. This paper will examine the phenomenon and the consequences it has for the landowner and the property value. Moreover, the process of handling and acquisition opportunities for landowners considered before a proposal for future management of the phenomenon presented in conclusion. The theoretical part of the task is complex with Norwegian and international legislation, legal literature and guidelines for the early acquisition of property from SVV and JBV. The research part of the task is done through qualitative data collection with five ordinary interviews, two telephone interviews and one e-mail interview. Interviewees are divided into three different groups of players: Affected landowners, land acquisition department in the National Rail Administration (JBV) and real estate agents. The phenomenon has many names and descriptions, depending on which of the players above to review it. It is relatively unregulated, with the exception of land acquisition organization's acquisition rules, and certain rules through the Norwegian law of planning and building, and land plans with regulations. In addition, the Property Protection in the European court of human rights expresses how much an individual must stand in the benefit of society's interests. Affected landowners experienced stress associated with uncertainty relating to the property's future. For some this also often have other specific consequences as daily worries and bad night's sleep. Based on the interviews and theory it emerges that people react differently to regulations in anticipation of future infrastructure development. The Department for property purchases interviewed in the National Rail Administration (JBV) said that some landowners will redeem their property early, while others will wait. It seems that people with stable conditions in private life is doing relatively well. The biggest problems occur primarily where the landowner must sell of various reasons. The impact on market value can be considered significant according to the interviewed real estate agents. Yet they disagree about the actual impact and whether there is a defined customer group for these objects. It is noticed that it is different property acquisition opportunities by road and rail development. SVV has acquisition opportunities for clear criteria adopted by the plan. JBV carries a more individualized assessment of each case. This is remarkable considering that the consequences for landowners must be assumed to be the same