Endringer i boligpriser nær store utbygginger : Sandefjord lufthavn Torp som eksempel

1. Innledning og sammendrag Problemstillingen for oppgaven er endringer i boligpriser nær store utbygginger. Jeg har brukt kommende Moss lufthavn Rygge (MLR) som et eksempel på mulige fremtidige endringer i boligpriser. For å få et grunnlag for å si noe om slike endringer som følge av MLR, har jeg analysert hva som skjedde på Sandefjord lufthavn Torp da trafikken skjøt fart der på midten av 1990-tallet. Grunnen til at jeg først kom på å skrive om dette temaet er at jeg lenge har lurt på hvordan boligmarkedet fungerer og hvorfor boligprisene har vokst så kraftig. Spesielt ville jeg skrive om boligpriser nær store utbygginger fordi det i nær fremtid vil komme en ny flyplass (Moss lufthavn Rygge) i nærmiljøet der jeg bor. Noe som fikk meg til å tenke var da en venninne valgte å ikke bosette seg i nærheten fordi hun fryktet støynivået fra fly og økt trafikk. Jeg ville da se om dette i praksis hadde noe å bety for boligprisene i nærheten av utbyggingene. Det som vil bli interessant for problemstillingen blir da hvilken betydning beliggenhet til boligen har. Det vil i oppgaven bli gått inn på ulike teorier om boligpris fastsettelse, samt teorier om boligpriser i fortettingsområder. Utfordringen blir å finne ut om boligprisene rundt Sandefjord lufthavn Torp kan si noe om hvorvidt teoriene passer inn her. Kapittel 2 begynner med å forklare litt om beliggenhet og hvilken rolle den spiller for etterspørsel og pris på boliger. Videre forklares det litt generelt om bolig og hva boligen betyr for folk. Et avsnitt blir tilegnet boligkrakket på begynnelsen av 1990-tallet da tidsrommet på analysen inkluderer denne perioden. Noen eksempler viser oss i praksis hvor stor prisøkningen har vært. I kapittel 3 finner vi ulike teorier vedrørende boligprisfastsetting. Teorien tar for seg tilbudssiden og etterspørselssiden før begge sidene samles i en markedslikevekt. Ut i fra en figur forklares det nærmere hvordan boligmarkedet fungerer. Et eget avsnitt er tilegnet Norges Bank sin prismodell som blir sammenlignet med annen teori. I kapittel 4 går vi fra å se på prisdannelser i markedet som helhet og nærmere inn på prisdannelser nær sentrum og andre attraktive områder. Kapittel 5 presenterer de to flyplassene samt at det kommer noen hypoteser rundt hva resultatet på analysen vil være. I kapittel 6 kommer det nærmere forklaring av analysemetoden som blir brukt. Så i kapittel 7 presenteres resultatene fra analysen. I kapittel 8 oppsummeres resultatene samtidig som det trekkes tråder til teorien. Det blir i analysene av dataene benyttet statistikk programmet SAS (Statistical Analysis System). Metoden som er brukt for å analysere dataene er gjentatte salg, dvs. bare boliger som er omsatt to eller flere ganger i perioden er inkludert, samt trekk fra hedonisk metode. For å få tak i informasjon om boligprisutvikling kan man henvende seg til ulike institusjoner. De forskjellige har ulike data, så man må jobbe for å få tak i den informasjon man trenger. Med ulik data menes at dataene er for ulike områder, de inneholder ulik informasjon om boligen (areal, antall bad osv.) og dataene blir lagt fram på ulike måter. En annen side er at de aller fleste vil ta seg betalt for informasjon, spesielt mikrodata. Institusjoner som sitter med boligprisinformasjon er for eksempel Statistisk Sentralbyrå, Norsk eiendomsinformasjon AS, Finn.no, Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Eiendomsmeglerforetakenes Forening (EFF), ECON og diverse eiendomsmeglerfirmaer. Det er også slik at institusjoner som gir ut ulike prisindekser sjelden gir ut for kun små områder for seg. Det handler som regel om hele landet, alle storbyene samlet, eller Oslo alene. I denne oppgaven går jeg ned på mer detaljert nivå for å finne ut om store utbygninger har lokale utslag innenfor kommuner. For å få til dette blir kommunene delt opp i grunnkretser som er mindre enheter innenfor en kommune. Resultatene av analysen ble ikke helt som hypotesene skulle tilsi. Men det betyr at man har lært mer om teorien, ikke at den er feil, men at den ikke fungerer for alle forhold. Veksten i boligprisene nær flyplassen i Sandefjord var ikke høyere en lengre fra flyplassen, men lavere. Dette kan ha flere forklaringer, og noen av disse blir presentert på slutten av oppgaven. Poenget med oppgaven var også å prøve å fundere over hva som vil skje med boligmarkedet i kommunene nær den nye Moss lufthavn Rygge når denne åpner høsten 2007. Selv om resultatene vi fikk om Sandefjord lufthavn Torp tilsier liten vekst i boligmarkedet/boligprisene behøver ikke dette stemme da forholdene rundt de to flyplassene er markert forskjellig i utgangspunktet