Boligetterspørsel og boligpriser : hvor godt kjenner vi de underliggende relasjonene?

SAMMENDRAG: Bolig etterspørres som både konsum- og investeringsobjekt, eller alternativt kun som investeringsobjekt. Når vi kjøper bolig til eget bruk så kjøper vi boligtjenestene som boligen produserer samtidig som vi investerer i kapitalobjektet bolig. Alternativt etterspørres boligen kun som et investeringsobjekt hvor det overordnede målet er fremtidig kapitalavkastning i form av utleieinntekter og realisert gevinst ved salg. Til begge formål er boligprisen, og forventninger til fremtidig prisutvikling, av stor betydning. Dette fordi de som investerer i bolig som konsumgode også implisitt anvender boligen som formuesplassering, hvorav fremtidig formuesrealisering betinges på prisen. Samtidig legges boligens verdi til grunn når eventuelle lånevilkår fastsettes slik at en boligprisstigning kan hentes ut i form av lavere renter eller høyere lånekapasitet da underliggende panteverdi øker. Motsatt vil en høy boligpris virke negativt for de med lav betalingsevne, da disse kan stå i fare for å bli utestengt fra eiemarkedet dersom prisen er tilstrekklig høy. De som investerer i bolig som et rent kapitalobjekt er primært opptatt av mulige utleieinntekter og boligens eventuelle prisstigning til det formål å kunne hente ut kapitalgevinst ved salg. I Norge eier omkring 80 prosent av husholdningene sin egen bolig. For de fleste av disse er boligen det største enkeltkjøpet som gjøres gjennom livsløpet, slik at boligformuen utgjør den største andelen av formuen for folk flest. Utviklingen i boligprisene kan derfor potensielt ha stor innvirkning på konsumbeslutningene i husholdningene, samt at den er avgjørende for aktivitetsnivået i bygg- og anleggsbransjen. Slik forstår vi at boligprisen, og dens utvikling, kan være av stor betydning for husholdningenes velferd, så vel som for den makroøkonomiske utviklingen for øvrig. Ettersom boligprisutviklingen opptar de fleste av oss har mange i den senere tid spekulert i hva som kan være de underliggende faktorene for dagens sterke boligetterspørsel og påfølgende prisvekst. Vi skal i denne oppgaven studere mekanismene i boligmarkedet nærmere. Oppgaven har til hensikt å beskrive grunnlaget for markedsklarering i boligmarkedet på kort og lang sikt. I kapittel 2 og 3 studerer vi den teoretiske likevekten i boligmarkedet, på henholdsvis kort- og lang sikt, slik den foreligger i litteraturen om boligmarkedet. I kapittel 2 fokuseres det på de variablene som driver boligetterspørselen, for derigjennom å beskrive hvordan det markedsklarerende prisnivået fremkommer på kort sikt. I kapittel 3 fokuseres det på de etterspørselsfaktorene som gjør seg gjeldende for boligetterspørselen på lang sikt, samt hvilke faktorer som er avgjørende for boligtilbudet og nybyggingen på lang sikt. Av denne diskusjonen følger det hvordan den langsiktige likevektsprisen fremkommer. I kapittel 4 og 5 forsøker vi å tilnærme oss likevekten i boligmarkedet, på henholdsvis kort- og lang sikt, empirisk. Det blir her tatt i bruk boligprisregresjoner som et analyseverktøy for å identifisere de fundamentale forklaringsfaktorene for utviklingen i boligprisene, hvilket også indirekte identifiserer hvilke faktorer som bestemmer boligetterspørselen. I kapittel 5 betraktes feiljusteringsmodellene for boligprisen, med tilhørende langtidsløsninger, som er utarbeidet av Finansdepartementet og Norges Bank. For å få et bilde av i hvilken grad de estimerte koeffisientene i de eksisterende modellene er robuste for endringer i datagrunnlaget estimeres feiljusteringsmodellen som fremkommer i Finansdepartementets modell MODAG (en makroøkonomisk modell for norsk økonomi) med egne data. Deretter sammenliknes de estimerte koeffisientene som fremkommer i langtidsløsningene i de tre modellen. Estimeringen av boligprismodellene gjøres i programvaren PcGive hvor minste kvadraters metode benyttes. Vi finner at boligprisen hovedsakelig drives av gliper mellom tilbud og etterspørsel på kort sikt. Da boligtilbudet er gitt på kort sikt er boligprisen etterspørselsdrevet. De faktorene som bestemmer boligetterspørselen vil derfor også være de fundamentale forklaringsfaktorene bak boligprisutviklingen på kort sikt. Våre analyser indikerer at realrenten, disponibel realinntekt, arbeidsledighetsnivået og tilbakedatert vekst i boligprisene, samt tilbakedatert realrentenivå og/eller endring utgjør de viktigste fundamentale forklaringsfaktorene på kort sikt. Analysene gir relativt ustabile resultater med varierende grad av signifikans for de ulike forklaringsvariablenes estimerte koeffisienter, avhengig av modellvalg og estimeringsperiode. Ettersom de estimerte koeffisientene for hver enkelt forklaringsvariabel viser seg å være svært sensitive for endringer i datagrunnlaget og valg av funksjonsform, bør resultatene betraktes i lys av den usikkerheten som foreligger. Vi kan imidlertid hevde, med belegg i data, at vi trolig har funnet signifikante sammenhenger mellom de ulike variablene og boligprisen, uten at vi med stor grad av sikkerhet kan tallfeste disse relasjonene. Dynamikken i boligtilbudet på lengre sikt driver boligprisen ned til å være lik kostnadene ved nybygging, herunder bygge- og tomtekostnader, på lang sikt. Da tomter er et ikke-reproduserbart gode og flyttemønsteret er preget av en sterk sentraliseringstrend vil naturligvis den gjennomsnittelige boligprisen i sentrale strøk være høyere enn den gjennomsnittelige boligprisen utenfor storbyområdene. Empirisk finner vi også holdepunkter for å hevde at disponibel realinntekt og realrenten har effekter på boligprisutviklingen på lang sikt. Videre antar vi at demografiske forklaringsfaktorer delvis driver den underliggende trenden i boligetterspørselen på lang sikt. Etter eksperimentering uteblir imidlertid demografivariablene i regresjonsmodellene som her betraktes, til tross for at økonomisk teori skulle tilsi signifikans for disse i modellenes langtidsløsninger. Mulige forklaringer på den manglende signifikansen kan være at deler av de demografiske effektene fanges opp av inntektsutviklingen, eller at den korte estimeringsperioden bidrar til at disse effektene mister signifikans i modellene