Uniformização dos métodos de avaliação do estado de conservação de edifícios definidos no quadro legal português

Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em Engenharia Civil - Perfil de ConstruçãoNo quadro legal português estão previstos três métodos distintos de avaliação do estado de conservação de edifícios: Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis no âmbito da revisão do Regime de Arrendamento Urbano de 2006 (MAEC), método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis sujeitos ao regime de Renda Condicionada(AECRC), e método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis no âmbito do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (AEC-CIMI). Nestes métodos os resultados são obtidos de acordo com critérios distintos, têm uma finalidade diferente e não são directamente comparáveis. A existência de métodos diferentes é um obstáculo à permuta de conhecimento entre os gestores dos imóveis, consultores, empresas do sector da construção ligadas à manutenção e reabilitação de imóveis, e à realização de estudos de qualidade. Neste trabalho considera-se a possibilidade do MAEC servir de base à uniformização dos métodos referidos, pois aperfeiçoa características que são comuns aos três. A uniformização dos métodos permite que os técnicos se possam especializar na aplicação de um único método de avaliação do estado de conservação. É possível comparar as diversas avaliações independentemente da sua finalidade, e as melhorias ao método base beneficiam automaticamente os dois métodos integrados. A avaliação é mais objectiva e transparente, e há uma maior disseminação do método uniformizado no sector imobiliário e da construção. São propostas duas hipóteses distintas de integração do MAEC no âmbito de aplicação dos outros dois métodos de avaliação. A primeira foca-se na desagregação dos elementos dos métodos originais em elementos funcionais do MAEC, e no ajuste das respectivas ponderações. A segunda hipótese estuda a viabilidade da conversão directa dos resultados obtidos com o MAEC, nos resultados necessários ao AECRC e ao AEC-CIMI. Para testar a viabilidade do método uniformizado, foi avaliada uma amostra de imóveis no âmbito do MAEC. Conclui-se que a uniformização dos métodos é viável e que é possível recolher dados durante a avaliação que sirvam o propósito de cada um. Verifica-se a aplicabilidade das metodologias propostas, que se considera que caracterizam de forma mais próxima o real estado de conservação dos imóveis avaliados. Os resultados obtidos apontam para um decréscimo generalizado do estado de conservação de todos os imóveis da amostra, indicando que todos eles se encontram sobreavaliados