Método para identificação de zonas homogêneas: estudo de caso em Cacupé, Florianópolis-SC

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico, Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, Florianópolis, 2004.Uma das questões mais polêmicas em todos municípios do Brasil diz respeito aos valores do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A base de cálculo, os critérios e as alíquotas aplicadas são motivos de intensas discussões no cenário técnico, jurídico e político. Os tributos imobiliários devem ser cobrados com base no valor de mercado. Há, pois, a necessidade de melhoramento dos métodos de cálculo dos tributos imobiliários, principalmente quanto ao dinamismo das avaliações dos imóveis, que deveriam ser feitas anualmente. Para se fazer estas avaliações, um dos métodos mais utilizados preconiza a divisão da cidade em zonas homogêneas, para as quais são determinados modelos matemático-estatísticos para cálculo dos valores dos terrenos. Esta dissertação objetiva oferecer um método para identificar e caracterizar as zonas homogêneas com base na realidade do mercado imobiliário, levando em consideração as características sócio-econômicas, de infraestrutura e outros dados constantes do cadastro imobiliário municipal. Para validar a proposta foi feito um estudo de caso em Cacupé (Florianópolis, SC). Para tanto, foi elaborada uma base cartográfica digital a partir de uma base analógica. Em paralelo, foi montada uma base de dados a partir de informações obtidas em concessionárias de serviços públicos e em dados cadastrais obtidos na prefeitura municipal. Os dados alfa-numéricos e gráficos foram então combinados para serem utilizados num sistema de informações geográficas. O cruzamento dos dados deste sistema permitiu identificar três zonas homogêneas na área de estudo. Após a identificação das zonas homogêneas foi feito um levantamento de valores de mercado da localidade. Com os dados deste levantamento, usando-se testes estatísticos, pode-se verificar que as zonas homogêneas encontradas na área de estudo realmente tem valores de mercado estatisticamente diferentes entre si. Através da comparação dos valores de mercado com os valores lançados pela prefeitura para cobrança do IPTU, também identificou-se as iniqüidades fiscais, que apontaram para uma cobrança de impostos menor, em termos relativos, sobre os imóveis de maior valor.One of the most polemical questions in all the cities in Brazil concerns the values of IPTU (Tax on Urban Territorial Property). The basis of its calculus, its criteria, and the aliquots which are applied to it are a reason for many discussions in the technical, judicial, and political scenary. The taxes on immovable properties must be assessed based on the market value. Thus, there is a need for an improvement on the system of the collection of immovable properties taxes, mainly to what regards a more dynamic assessment of the immovable properties, which should be made annually. In order to make these assessments, one of the most used methods preconizes the division of the city in homogenous zones, to which mathematical-statistical models for the calculus of the values of the track land are determined. This dissertation has as objective to offer a method for the identification and characterization of the homogenous zones based on the reality of the real state market, taking into consideration the socio-economical as well as substructure characteristics and other data from the municipal immovable properties cadastral map. To validate the proposal, a case study was carried out in Cacupé (Florianópolis, SC). To do that, a digital cartographic base was elaborated from an analogical basis. In parallel, a database was created from information obtained in concessionaries for public services and cadastral data obtained in the municipal city hall. The alphanumeric data and the graphics were combined to be used in a geographic information system. The crossing of these data allowed to identify three homogenous zones in the study area. After the identification of the homogenous zones, a survey on the market values of the location was made. It was verified that the homogenous zones found in the study area really have market values which are statistically different among themselves. Through the comparison between the market values and the values considered by the city hall, fiscal iniquities were also identified, which point to a smaller tax charging, in relative terms, over the more expensive immovable properties