Urban design management : using integrative negotiation to create value at the intersection of urban planning, city design, and real estate development

My research looks at the chain of events by which individual real estate developers and city planners make decisions about what, when and where to build, leading to projects that change the entire look and feel of cities. Currently, we don't have a very good sense of how to sequence and configure such decisions, particularly when the developers and planners must also interact with, for example, investors, other city officials, government regulators and citizen activists, to produce development projects that meet the diverse interests of all the stakeholders involved. For instance, is there a better way to reorder developers' early design choices – in an effort to keep costs down and enable speedy construction – so that nearby neighbors are assured an increase rather than a decrease in property values? And, is there a way to mobilize private development inputs to better meet the aspirations of a city in order to deliver value in a way that increases trustworthiness and thereby improves relationships in the long-run? My research looks at the interests and actions of stakeholders, and how they shape development. In particular, I look at negotiation processes in two real estate development case studies in Finland. The first case is the Päiväranta retail development in the City of Kuopio, and the second involves the residential cluster development of Näkinmetsä in the City of Espoo. My data indicate that cities and developers use a mixture of strategies to promote their interests. The initial conceptions of how to proceed with development tended to be either conflict-oriented or collaborative depending on how the key parties assessed their interests. The case of Päiväranta presents a conflict-oriented development frame – with an inclination to competitive strategies and positional thinking. The development of Näkinmetsä contains integrative and mutually beneficial elements. Both projects, in the final analysis, involved both competitive and cooperative negotiation strategies. In my search for mutually beneficial ways of framing public and private approaches to development projects, I realized how important previous research on negotiation strategies is. My approach, which I call Urban Design Management (UDM), incorporates the notions of Consensus Building and the Mutual Gains Approach to negotiation and applies them to the production of the built environment. Urban Design Management is a new approach to guiding public and private stakeholder organizations involved in producing the built environment by linking urban planning, city design, and real estate development. UDM offers cities and developers, whose interests are often in conflict, a collaborative strategy of negotiating development and synchronizing planning activities. Key stakeholders practice Integrative Development when they reorder the production of the built environment based on the prescriptive principles of UDM. A mediator can help them learn and practice Integrative Development. Such an approach should increase the satisfaction levels of a greater number of stakeholders. Future research is needed to better understand and devise methods to map the interests of stakeholders. Early experiences in applying UDM in practice have indicated that looking into potential development solutions while mapping the interests may help to clarify strategic long-term interests.Tutkimus tarkastelee rakennetun ympäristön tuotantoon liittyviä tapahtumien ketjuja. Kiinteistökehittäjät ja kaupunkisuunnittelijat tekevät päätöksiä kaupunkeja muovaavien hankkeiden sisällöstä, sijainnista ja aikataulusta. Osapuolet pyrkivät päätöksillään toteuttamaan strategioitaan ja niihin liittyviä intressejä. Tietous näiden päätöksien vaiheistamiseen ja tuottamiseen on ollut puutteellista. Hankekehittäjät ja kaupunkisuunnittelijat toimivat eri osapuolien kuten sijoittajien, kaupungin eri yksiköiden ja kansalaisryhmien kanssa vuorovaikutuksessa. Miten hankekehityksen ja kaupunkisuunnittelun alkuvaiheen suunnitteluratkaisut tulisi tuottaa, jotta kustannustehokkuus ja sujuva toteutus olisi mahdollista, samalla kun lähistön asukkaat ovat pikemminkin vakuuttuneita kiinteistöjensä arvon noususta kuin laskusta? Entä onko mahdollista hyödyntää yksityisen sektorin arvoa luovia hankekehityspanoksia täyttäen paremmin kaupunkien toiveita? Voiko hankekehitys lisätä luottamuksenarvoisuutta ja parantaa pitkän aikavälin yhteistyösuhteita? Tutkimuksen kohteina ovat osapuolien intressit ja toiminta, ja miten ne muokkaavat hankekehitystä ja kaupunkisuunnittelua. Tapaustutkimuksina ovat kahden suomalaisen hankekehitysprosessin neuvottelut. Ensimmäinen tapaus on Päivärannan hypermarket-hanke Kuopiossa ja toinen Näkinmetsän aluerakennuttamishanke Espoossa. Tapauksiin liittyvä aineisto osoittaa, että kaupungit ja kiinteistökehittäjät käyttävät strategioiden sekoitusta edistääkseen intressejään. Alkuvaiheen käsitykset hankkeiden eteenpäin viemisestä olivat joko konflikti- tai yhteistyölähtöisiä riippuen siitä miten avainosapuolet näkivät intressinsä. Päivärannan tapaus edustaa konfliktilähtöistä viitekehystä hankekehitykseen, jossa osapuolet ovat taipuvaisia kilpailevien intressien vastakkainasetteluun perustuvan strategian käyttöön ja omien asemien turvaamiseen pohjautuvaan ajatteluun. Näkinmetsän tapaus sisältää integroivia ja osapuolia yhteisesti hyödyttäviä elementtejä. Aineiston analyysi osoitti molempien hankkeiden sisältävän sekä kilpailuasetelmaan että yhteistyöhön pohjautuvia neuvottelustrategioita. Aikaisempi neuvottelustrategioihin liittyvä tutkimus osoittautui tärkeäksi teoreettiseksi viitekehykseksi julkisen ja yksityisen sektorin osapuolien hankekehitystä yhteisesti hyödyttävien yhteistoimintamuotojen etsimisessä. Lähestymistapana Urban Design Management (UDM) yhdistää Consensus Building ja Mutual Gains Approachin periaatteita ja soveltaa niitä rakennetun ympäristön tuotantoon. Urban Design Management on uusi lähestymistapa julkisten ja yksityisten organisaatioiden ohjaamiseen rakennetun ympäristön tuotannossa yhdistämällä yhdyskuntasuunnittelun, kaupunkisuunnittelun ja kiinteistökehityksen näkökulmat. UDM tarjoaa kaupungeille ja rakennuttajille, joiden intressit ovat usein ristiriidassa, yhteistoimintaan perustuvan strategian neuvotella hankkeiden kehittämisestä osana suunnittelua ja kaavoitusprosessia. Avainosapuolet harjoittavat integroivaa hankekehitystä kun ne tuottavat rakennettua ympäristöä UDM:n ohjeistuksen mukaisesti. Välittäjänä toimiva konsultti voi auttaa osapuolia oppimaan ja harjoittamaan integroivaa hankekehitystä, jonka tavoitteena on lisätä suuremman osapuolijoukon tyytyväisyyttä hankkeisiin. Jatkotutkimusta tarvittaisiin paremman ymmärryksen saamiseksi osapuolien intressien kartoittamisesta ja siihen käytettävistä menetelmistä. Alustavat kokemukset UDM:n soveltamisesta osoittavat, että mahdollisten hankeratkaisujen tarkastelu jo intressien kartoitusvaiheessa saattaa auttaa selventämään osapuolien pidemmän aikavälin strategisia intressejä.reviewe