Gentrifying Poor Urban Neighborhood: The impacts on residents and the community

학위논문 (석사)-- 서울대학교 환경대학원 : 환경계획학과(도시및지역계획전공), 2016. 8. 김경민.젠트리피케이션은 새로운 사회경제적 집단이 유입되면서 발생하고 다양한 지역적 변화를 낳는다. 그 중 미디어와 학계의 주목을 받고 있는 것은 주거비와 임대료의 상승 그리고 그로 인한 원주민, 세입자의 축출 문제다. 이는 우리나라에서 급격한 도시화와 압축 성장 등에서 기인하여 심화되고 있는 소득격차 및 빈곤문제를 시각적 차원에서 보여주어 더욱 세간의 관심의 대상이 되고 있다. 하지만 이렇게 높은 관심에도 불구하고 현재 국내 젠트리피케이션 관련 연구들은 주로 홍대, 가로수길 등 상업지역에 국한되어 진행되고 있다. 주거지역에서의 젠트리피케이션은 주거권이라는 인간의 기본권과 관련된 문제를 야기할 수 있는 시급한 이슈임에도 불구하고 관련된 연구는 아직까지 미비하다. 소수의 주거지 젠트리피케이션 관련 연구들은 일반적인 주거지만을 대상으로 하고 있어 자본 유입 및 새로운 사회경제적 인구집단의 유입으로 인한 변화에 가장 취약하다고 할 수 있는 빈곤밀집주거지의 젠트리피케이션에 대한 연구는 찾아보기 어렵다. 이에 본 연구는 국내 빈곤밀집주거지에서 발생하는 젠트리피케이션의 영향을 파악하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 먼저, 빈곤밀집주거지가가 수행하는 기능 및 역할을 살펴본다. 그리고 젠트리피케이션 발생 원인과 그 영향을 빈곤 주민 및 커뮤니티의 측면에서 파악하고자 하였다. 연구의 대상지는 우리나라 대표적 빈곤밀집주거 형태인 쪽방밀집지역 중 가장 규모가 큰 서울역 인근의 동자동 쪽방촌이다. 이 곳에는 2015년 현재 약 1,052명의 쪽방 주민이 거주 중이다. 또 이 지역은 지난 15년 사이(2000~2015) 여러 차례의 대규모 및 소규모 쪽방 세입자 이주가 발생한 바 있어 빈곤밀집주거지의 젠트리피케이션 사례연구에 적합한 대상지이다. 연구의 방법은 문헌조사, 현장조사 및 심층 인터뷰를 병행하여 이루어졌으며, 인터뷰는 동자동 쪽방촌 주민 및 이주민, 지역사회조직 대표와 서울시 공무원을 포함한 지역관계자 그리고 지역 부동산중개업자를 대상으로 하여 동자동 쪽방촌의 현황, 최근 변화, 젠트리피케이션 사례별 주민 이주 과정, 이주 전후 사회·경제·심적 변화 등을 중점적으로 파악하고 하였다. 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 동자동 쪽방촌은 빈곤주민에게 주거의 최후 보루로써 역할하고 다양한 사회·경제적 편의를 제공하고 있는 공간임을 확인할 수 있었다. 즉, 해당 지역은 비록 노후·불량 건물이 밀집한 주거지이지만 빈곤층 주민에게 지불가능한 수준의 저렴주거를 제공함으로써 도심 주거 안전망기능을 수행한다. 또한 쪽방촌은 비슷한 경제적 상황에 놓인 주민들 간 사회적 관계 형성의 장이 되어주며, 주민들이 지역에 대한 긍정적 인식 및 애착을 형성할 수 있는 기반을 마련해 주는 공간으로써 역할하고 있다. 그리고 동자동 쪽방촌 내 다양한 지역사회조직들은 효과적인 빈곤주민 지원 시스템을 통해 주민들의 생활을 보조하고 있음을 확인하였다. 두 번째로, 동자동 쪽방촌의 젠트리피케이션 사례와 발생 원인을 살펴보았다. 먼저 대상지의 젠트리피케이션 사례는 1) 도시환경정비사업으로 쪽방 및 고시원 세입자 100명 이상이 이주한 경우 2) 게스트하우스 유입으로 인해 쪽방건물 리모델링한 경우로 나누어 볼 수 있었다. 이 같은 젠트리피케이션의 발생은 거시적, 지역적 스케일에서의 요인들이 복합적으로 작용하여 발생하는 것으로 보인다, 거시적 스케일에서는 도심 내부를 선호하는 젠트리파이어 계층 발생(수요측면), 지대격차 발생(공급측면) 그리고 도시개발계획 및 관광화 정책(정부정책)이 영향을 미쳤음을 확인할 수 있었다. 또 대상지의 특수한 현황을 반영한 지역(미시)적 원인으로는 사례1에서는 사업지구 건폐율 및 용적률 완화, 임대주택 건설의무 면제, 사례2에서는 건물운영수익 격차, 재개발 진행 시 세입자 주거대책 마련에 대한 건물주의 우려 등이 그 원인으로 작용하였음을 알 수 있었다. 마지막으로, 젠트리피케이션이 동자동 쪽방촌에 미치는 영향을 살펴보았다. 그 결과 젠트리피케이션은 쪽방촌 주민들에게 세입자 주거권 위협, 비자발적 이주로 인한 불안감과 스트레스 가중 그리고 물리적, 정서적으로 의존하고 있던 지역 내 사회적 관계 및 주민지원시스템과의 단절 등으로 인해 사회·경제·정서적 비용을 발생시키는 것으로 나타났다. 이에 더해, 동자동 쪽방촌의 젠트리피케이션은 주민차원의 개별적인 영향을 넘어, 지역 커뮤니티에도 변화를 낳았다. 먼저, 일반적으로 젠트리피케이션의 긍정적 측면으로 지적되는 긍정적인 변화, 즉, 지역의 물리적 경관개선 그리고 사회적 계층 혼합 및 지역 상권이 보다 활성화되고 있음을 볼 수 있었다. 그러나 건물주 및 세입자 간의 분쟁을 일으킴으로써 지역 내 갈등이 야기되고 있었고, 저렴주거의 공급은 지속적으로 감소하고 있음을 확인할 수 있었다. 이는 임대료의 상승으로 이어져 빈곤주민의 주거상실 혹은 거리노숙으로 이어질 가능성이 높다는 것을 시사한다. 또한 이는 오랜 기간에 걸쳐 형성되어 효율적으로 기능하고 있는 빈곤 커뮤니티를 축소 혹은 해체시킨다. 특히, 쪽방촌과 같이 사회경제적으로 취약한 빈곤층 밀집주거지의 경우 지역주민지원시스템에의 의존성이 강하게 나타나, 사회적 관계 및 커뮤니티의 상실은 일반 저소득지역 혹은 중산계층 주거지에 비하여 보다 직접적인 위협을 초래하게 된다. 이처럼 빈곤밀집주거지의 젠트리피케이션은 빈곤주민 개인에게 다양한 사회·경제·정서적 비용을 초래하며, 지역 내 형성된 커뮤니티 및 주민지원시스템을 훼손시키고 있다. 따라서 첫째, 젠트리피케이션 발생 시 빈곤층 세입자 피해를 방지하거나 최소화하기 위한 제도적 보완이 필요하다. 둘째, 커뮤니티 차원에서는 쪽방촌 지역에 형성된 커뮤니티의 긍정적 기능을 개선 및 유지할 수 있는 방안 마련이 필요하다. 즉, 지역의 교환가치와 사용가치를 동시에 충족시킴으로써 젠트리피케이션으로부터 쪽방촌 커뮤니티의 기능을 보호 할 수 있는 보다 장기적 계획 및 대안적 방안 모색이 요구된다.I. 서론 1 1. 연구의 배경 및 목적 1 1) 연구의 배경 1 2) 연구의 목적 4 2. 연구의 범위 및 방법 6 1) 연구의 범위 6 2) 연구의 방법 7 3) 연구 흐름도 11 II. 이론적 배경 및 선행연구 12 1. 빈곤과 빈곤밀집주거지 12 1) 빈곤의 정의 및 발생과정 12 2) 빈곤밀집주거지의 특성 15 2. 젠트리피케이션 이론 19 1) 젠트리피케이션의 정의 19 2) 젠트리피케이션의 원인 20 3) 젠트리피케이션의 영향 23 3. 주거지 젠트리피케이션 및 쪽방촌 관련 선행연구 25 1) 주거지 젠트리피케이션 선행연구 25 2) 쪽방촌 관련 선행연구 30 4. 선행연구와의 차별성 31 III. 국내 빈곤밀집주거지와 동자동 쪽방촌 32 1. 국내 빈곤밀집주거지 32 1) 국내 빈곤밀집주거지 형성과 변천 32 2) 국내 빈곤밀집주거지 현황 34 2. 쪽방과 쪽방촌 35 1) 쪽방의 정의 35 2) 쪽방의 특성 36 3) 서울시 쪽방촌 현황 39 3. 동자동 쪽방촌 현황 41 1) 형성과 변천 41 2) 물리적 현황 42 3) 주민의 사회·경제적 현황 49 4) 지역사회조직 및 시설 현황 53 4. 동자동 쪽방촌 수행기능 60 1) 빈곤층 주거안전망 역할 61 2) 주민 간 사회적 관계 형성 62 3) 지역에 대한 애착 형성 64 4) 지역사회조직을 통한 효과적인 주민지원 65 5. 소결 68 IV. 동자동 쪽방촌 젠트리피케이션 사례와 발생원인 69 1. 동자동 쪽방촌 젠트리피케이션 사례 69 1) 사례1 : 동자4구역 도시환경정비사업 69 2) 사례2 : 게스트하우스로의 건물 용도변경 73 2. 젠트리피케이션의 거시적 원인 77 1) 공급측면 – 지대격차 발생 77 2) 수요측면 - 잠재적 주체 및 도심내부 수요 80 3) 정부 정책 – 도시개발계획 및 관광화 정책 84 3. 젠트리피케이션의 미시적 원인 90 1) 젠트리피케이션 사례1의 미시적 원인 90 2) 젠트리피케이셔 사례2의 미시적 원인 92 4. 소결 94 V. 동자동 쪽방촌 젠트리피케이션의 영향 96 1. 주민에게 미치는 영향 96 1) 세입자 주거권 위협 96 2) 비자발적 이주로 인한 불안과 스트레스 가중 102 3) 사회적 관계 및 주민지원시스템과의 단절 104 2. 지역 및 커뮤니티에 미치는 영향 113 1) 물리적 경관의 개선 113 2) 사회적 혼합의 발생 115 3) 지역 내 갈등 및 분쟁 발생 116 4) 저렴주거 감소에 따른 임대료 상승 119 5) 쪽방촌 커뮤니티의 상실 120 3. 소결 121 VI. 결론 122 1. 연구 요약 122 2. 시사점과 한계점 125 참고 문헌 128 Abstract 136Maste