A Study on the Use of Condominium Regulations for Individual Unit

公寓大廈為一種區分所有型態之建築物，依公寓大廈管理條例第3條第二款規定：「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」故我國法條所稱之區分所有，乃由專有部分與共用部分組成。專有部分區分所有權人在專有部分具有單獨所有權，其所有權權能，依公寓大廈管理條例第4條第1項規定得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。惟區分所有權為一特殊之所有權型態，其於專有部分之所有權相鄰，於共用部分之所有權共有，各區分所有權人對公寓大廈之安全與維護具有共同之利害關係，故區分所有權人行使所有權時必須有所限制，以避免影響其他區分所有權人，使居住安寧、安全、社區和諧。 公寓大廈之區分所有權人，以其同一基地之公寓大廈，或以共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者 ，組成一區分所有權團體，每年至少召開一次區分所有權人會議，以多數決之方式共同訂立規約，作為區分所有權團體之權利義務，及公寓大廈使用管理之內部管理準則。 規約對於專有部分限制之程度，我國民法及公寓大廈管理條例對於規約之內容並無限制，部分學者認為，規約之訂定為法律行為，受民法有關法律行為限制之規範，其訂定內容不違反法令、公共秩序、善良風俗或區分所有權之本質，該規約即為有效。然規約限制專有部分無明確之界限，造成實務上紛爭不斷，增加區分所有人適用之困難。 本文透過對於區分所有權人團體性質，以及探討規約限制專有部分之依據，認為公寓大廈規約之性質既為雙性質，即得對於區分所有權之專有部分為限制，其限制之內容認為除依法規定不得違反強制禁止規定、公序良俗、誠信原則之外，本文認為，基於專有部分為單獨所有權之性質，區分所有權人團體透過區分所有權人會議決議所訂定規約，對專有部分限制並非僅通過區分所有權人會議之多數決即可為之，仍須符合限制之目的須為達到「共同利益」，以及限制之手段與目的之間須達衡量性原則