Vastuunrajoitusehtojen yksilöinti ja sitovuus kiinteistön kaupassa

Kiinteistön kaupassa myyjän on mahdollista rajoittaa vastuutaan kaupan kohteen virheellisyyksistä kauppakirjaan otettavalla vastuunrajoitusehdolla. Ostajan maakaaren 2 luvun 17–34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa kuitenkin vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Tämä laissa asetetun vastuunrajoitusehtojen yksilöimisvaatimuksen tarkempi sisältö on pitkään ollut epäselvä ja aiheuttanut kiinteistön kaupan käytännössä vaihtelevia tulkintoja. Korkein oikeus antoi kuitenkin elokuussa 2012 uuden ennakkopäätöksen, joka koski kahden elinkeinonharjoittajan välistä liikekiinteistön kauppaa ja jossa ensimmäistä kertaa tosiasiallisesti määritettiin yksilöimisvaatimuksen sisältöä. Ennakkopäätöksessään korkein oikeus hyväksyi kyseessä olevan vastuunrajoitusehdon, koska se oli sanamuodoltaan yksiselitteinen ja kokonaisuutena osoitti tietoista vastuunjakoa kaupan osapuolten välillä. Tämän tutkielman tavoitteena on ollut selvittää maakaaressa säädetyn yksilöimisvaatimuksen sisältöä ja sitä kautta määrittää mitä vastuunrajoitusehdolta vaaditaan, jotta se täyttäisi laissa asetetut vaatimukset. Lisäksi tutkielmassa selvitetään niitä edellytyksiä, joilla lain yksilöintivaatimuksenkin täyttävä vastuunrajoitusehto ei sido kaupan osapuolia. Tutkielmassa havaitaan, että mikäli myyjä haluaa rajoittaa vastuutaan jostakin tietystä, esim. kuntokartoituksessa mainitusta ominaisuudesta tai virheperusteesta, tulee kyseinen vastuunrajoitus yksilöidä siten, että ostaja voi selkeästi ymmärtää miltä osin myyjän virhevastuu on rajoitettu ja mihin osaan kiinteistössä ostajan on kiinnitettävä erityistä huomiota tarkastaessaan kaupan kohdetta ennen sopimuksen päättämistä. Jos myyjä puolestaan haluaa sulkea vastuunsa täysin pois seuraamusten tasolla, yksilöimisvaatimuksen kannalta on riittävää, että tämä tapahtuu selkeästi ja ymmärrettävästi, siten että kaupan osapuolet ovat voineet ymmärtää ehdon merkityksen sekä ottaneet sen huomioon myös kauppahinnasta sovittaessa. Kysymys on tällöin osapuolten sopimasta riskinjaosta, johon heillä on sopimusvapauden periaatteen nojalla oikeus tahdonvaltaiset MK:n säännökset sivuuttaen