Die Auswahl von Propertymanagement Dienstleistern – Ergebnisbericht zur empirischen Untersuchung

Der Fokus bei institutionellen Immobilieninvestitionen liegt in Deutschland zunehmend auf der Haltephase der Objekte. Gewinne werden demnach nicht (mehr) überwiegend durch Transaktionen realisiert. Um die Wertsteigerungspotentiale während der Haltephase zu heben, bedarf es eines professionellen Immobilienmanagements und namentlich Asset-, Property- und Facilitymanagements. Der Markt für Immobilienmanagement- Dienstleistungen in Deutschland befindet sich im Umbruch und ist durch Intransparenz sowie mangelnde Branchenstandards gekennzeichnet. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welche Faktoren Investoren in der Anbahnungs- und in der Bewirtschaftungsphase berücksichtigen müssen, um ihre Interessen optimal wahren zu können. Die vorliegende empirische Studie beschäftigt sich mit dem Beziehungsgeflecht zwischen Asset- und Propertymanager. Im Zentrum steht dabei vor allem der Auswahlprozess, welcher der Ermittlung des geeigneten Dienstleisters dient. Im Anschluß an die Problemstellung und Zielsetzung (Abschnitt 1) wird der aktuelle Forschungsstand (Abschnitt 2) dargestellt. Hierbei zeigt sich, dass die Beziehung zwischen Asset- und Propertymanager häufig nicht für beide Seiten optimal ausgestaltet ist. In der Folge wird die Vorgehensweise bei der empirischen Erhebung erläutert (Abschnitt 3). 107 institutionelle Immobilien-Assetmanager (Teilnahmequote: 49,5%) wurden per Telefoninterview durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut befragt. Die Darstellung der Charakteristika der befragten Unternehmen (Abschnitt 4) zeigt, dass die Mehrzahl der Interviewpartner das Assetmanagement für unternehmenseigene Immobilien und/oder für geschlossene Fonds ausübt. Bei den Befragten handelte es sich mehrheitlich um Geschäftsführer. Sodann werden die Auswahlphase (Abschnitt 5) und die Vertragsphase (Abschnitt 6) untersucht. Nahezu alle Befragten waren mindestens schon einmal an der Auswahl eines Propertymanagement-Dienstleisters beteiligt und haben mehrheitlich die Auswahl eigenh ändig durchgeführt, anstatt einen Dritten, etwa eine Unternehmensberatung, damit zu beauftragen. Die Befragten bescheinigen sich sehr gute Markt- und Branchenkenntnisse und geben zu Protokoll, ihre Erwartungen an den Dienstleister klar definiert zu haben. Die Anbahnung des Kontakts fußt hauptsächlich auf einem bestehenden Kontakt und/oder einer Ausschreibung. Die Interviewpartner holen vor der Beauftragung eines Propertymanagers sehr detaillierte Informationen über diesen ein, wobei die Qualität der Leistung als wichtigster, die Reputation als unwichtigster Faktor bei der Informationssuche angesehen wird. Die Zufriedenheit mit der Zusammenarbeit mit dem Propertymanager in der Vertragsphase wird als sehr gut bewertet. Nach den entscheidenen Auswahlfaktoren gefragt, gaben die Befragten hauptsächlich Flexibilität, Preis-Leistung und Qualität der Mitarbeiter zu Protokoll. Ein kurzes Fazit (Abschnitt 7) mit den wesentlichen Aussagen der Untersuchungen gibt zugleich einen Ausblick auf künftigen Forschungsbedarf