Kepastian Hukum Akta Jual Beli Hak Atas Tanah yang Dibuat Dihadapan Notaris yang Dipakai sebagai Dasar Perubahan Data dalam Pendaftaran Tanah (Tinjauan Yuridis terhadap Undang-Undang Nomor 30 Tahun 20

Tanggal 6 Oktobar 2004 Pemerintah mengesahkan UU No. 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Dalam UUJN yang baru khususnya Pasal 15 ayat (2) huruf f tersebut terdapat ketentuan mengenai kewenangan Notaris untuk membuat akta-akta mengenai pertanahan. Maka secara yuridis formal Notaris berwenang untuk membuat akta jual beli hak atas tanah. Akta jual beli hak atas Tanah yang dibuat dihadapan Notaris adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum yang mengikat sebagai akta otentik, karena akta jual beli hak atas tanah Notariil memenuhi unsur sebagai akta otentik, dan Notaris sendiri menurut UU Jabatan Notaris, berwenang untuk membuatnya. Berdasarkan Pasal 19 UUPA, untuk menjamin kepastian hukum maka peralihan hak atas tanah melalui jual beli harus dilakukan pendaftaran tanah, yang dibuktikan dengan akta peralihan hak atas tanah. Akta peralihan hak atas tanah melalui jual beli yang dibuat dihadapan notaris mempunyai kekuatan hukum yang mengikat sebagai akta otentik, Namun demikian akta jual beli hak atas tanah yang dibuat dihadapan notaris belum dapat dipakai sebagai dasar perubahan data dalam Pendaftaran Tanah,karena BPN hanya mengacu pada PP 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Sehubungan dengan permasalahan tersebut maka dilakukan penelitian ini dengan permasalahan “Apakah Akta Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat dihadapan Notaris dapat memberikan kepastian hukum bagi para pihak karena belum bisa dijadikan bukti untuk proses pendaftaran tanah?.” Penelitian ini merupakan penelitian hukum norrnatif dengan pendekatan perundang-undangan (statute approach), pendekatan konsep (conceptual approach). Pendekatan perundang-undangan dilakukan dengan mengkaji dan menganalisis berbagai peraturan perundang-undangan yang mengatur pendaftaran tanah, kewenangan Notaris dan PPAT di bidang keperdataan. Pendekatan konsep dilakukan dengan mengkaji dan menganalisis berbagai konsep dan pengertian tentang kewenangan notaris dalam pembuatan akta jual beli hak atas tanah. Hasil penelitian menunjukkan bahwa eksistensi Notaris sebagai pejabat umum telah memenuhi Pasal 1868 B.W. Notaris berwenang membuat akta otentik untuk digunakan sebagai alat bukti, termasuk akta jual beli hak atas tanah sebagaimana disebutkan Pasal 15 ayat (2) huruf (f) UUJN. Akta jual beli hak atas tanah yang dibuat dihadapan notaris belum berfungsi untuk perubahan data dalam pendaftaran tanah. Untuk menyelesaikan permasalahan ini, ada beberapa Teori hukum yang dipergunakan untuk menganalisis terjadinya konflik norma dan asas dalam undang-undang, yaitu Teori Jenjang Norma, Teori Kewenangan; Teori Kepastian Hukum; asas lex superior derogat legi inferiors; dan asas lex posteriori derogat legi priori. Dengan mendasarkan pada toeri hukum dan asas-asas tersebut maka setelah berlakunya UUJN pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta mengenai pertanahan hanyalah Notaris. Namun demikian akta jual beli hak atas tanah yang dibuat dihadapan notaris tidak dapat menjamin kepastian hukum dalam pendaftaran tanah, karena tidak dapat digunakan sebagai bukti dasar perubahan data. Sehubungan ketidak pastian hukum terhadap akta jual beli hak atas tanah yang dibuat dihadapan notaris yang bersifat otentik untuk perubahan data dalam pendaftaran tanah, maka disarankan agar dilakukan amandemen terhadap UU Rumah Susun No. 16 Tahun 1985 dan UU Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996. Juga dilakukan amandemen terhadap Pasal 37 Ayat (1) PP No. 24 tahun 1997 yang mengatur pendaftaran hak atas tanah. Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 seharusnya dicabut karena pembentukan jabatan umum baru (dalam hal ini PPAT) yang didasarkan pada Peraturan Pemerintah tersebut tidak mendapat delegasi dari undang-undang yang mengatur pejabat umum (yaitu PJN yang diganti dengan UUJN)