Penerapan Konsolidasi Lahan Perkotaan untuk Mengatur Rencana Perumahan dan Jalan Lingkar Dalam Kota Malang

Rencana Jalan Lingkar Dalam merupakan salah satu upaya dalam mengatasi permasalahan sistem transportasi Kota Malang utamanya pada jalur Kota Malang menuju Surabaya begitu pula sebaliknya yang melintas pada bagian tengah Kota Malang (RTRW Kota Malang 2001-2011). Namun upaya merealisasikan rencana jalan lingkar dalam tersebut terbentur kendala dana untuk pembebasan lahan/ganti rugi yang berasal dari pemerintah. Selain itu lahan yang akan direncanakan untuk kepentingan pembangunan jalan lingkar dalam juga merupakan lahan yang akan direncanakan sebagai kawasan perumahan baru. Salah satu upaya yang dapat dilakukan adalah dengan pengaturan penguasaan bidang lahan oleh masyarakat pemilik lahan. Dengan penerapan metode konsolidasi lahan perkotaan yang merupakan kegiatan terpadu dalam menata kembali suatu wilayah menjadi lebih teratur dilengkapi dengan prasarana dan sarana kemudahan yang diperlukan agar tercapai penggunaan lahan secara optimum. Tujuan penelitian ini adalah mengidentifikasi karakteristik lokasi studi dan pemilik lahan di lokasi studi serta mengetahui proses pelaksanaan konsolidasi lahan perkotaan yang dimulai dari tahapan persiapan, tahapan pendataan dan tahapan penataan. Metode yang digunakan untuk mencapai tujuan dalam penelitian ini metode deskriptif evaluatif. Metode deskriptif menggambarkan karakteristik lokasi studi dan karakteristik pemilik lahan. Sedangkan metode evaluatif adalah bentuk penerapan konsep konsolidasi lahan perkotaan di lokasi studi antara lain menghitung reduksi lahan, membuat desain site yang sesuai dengan perhitungan dan standar perencanaan kota serta menghitung kelayakan pendanaan dalam pelaksanaan konsolidasi lahan perkotaan di wilayah studi. Berdasarkan hasil analisis karakteristik lokasi bidang yang akan ditata adalah sebanyak 130 persil dengan luas sebesar 272.214,3 m². Sebagian besar lahan tersebut telah memiliki sertifikat hak milik (SHM) dengan jumlah sebanyak 88 bidang (67,7%). Asal perolehan lahan mayoritas adalah lahan hasil pembelian dengan jumlah sebanyak 89 bidang (68,4%). Fungsi lahan pada lokasi konsolidasi lahan perkotaan mayoritas sebagai sebagai investasi yaitu sebanyak 96 bidang (73,8%) dengan luas sebesar 184.476,2 m² (67,8%).Harga lahan dilokasi studi terdiri dari 2 macam yaitu harga lahan yang memiliki akses jalan sebanyak 5 bidang (4,1%) dengan luas 15.083,1 m² (6,3%)NJOP Rp.200.000,- dan harga pasar sebesar Rp.600.000,-. Sedangkan lahan yang tidak memiliki akses jalan sebanyak 116 bidang (95,9%) dengan luas 225.283,4 m² (93,7%) memiliki NJOP sebesar Rp.82.000,- dan harga pasar sebesar Rp.450.000,-. Berdasarkan hasil analisis karakteristik pemilik lahan jumlah pemilik lahan sebesar 70 orang dan 3 lembaga baik negara maupun institusi swasta. Mayoritas jumlah bidang yang dimiliki oleh pemilik lahan adalah sebanyak 1 persil yaitu sebanyak 58 bidang (79,4%) dengan luas sebesar 72.125,3 m² (26,5%). Mayoritas usia pemilik lahan di lokasi studi adalah pada interval 46-50 tahun sebanyak 15 orang (21,4%). Jenis mata pencaharian pemilik lahan di lokasi studi mayoritas adalah sebagai pegawai swasta yaitu sebesar 37 orang (52,9%). Tingkat pendidikan pemilik lahan sebagian besar adalah sarjana (S1) yaitu sebesar 31 orang (44,3%). Dan untuk tingkat pendapatan pemilik lahan sebagian besar adalah pada interval 1 – 1,5 juta yaitu sebesar 50 orang (71,4%). Berdasarkan hasil analisis penerapan metode konsolidasi lahan perkotaan, sumbangan tanah untuk pembangunan (STUP) untuk kebutuhan rencana jalan lingkar dalam dan kebutuhan jalan untuk lingkungan perumahan baru adalah sebesar 73109 m2 dan untuk kebutuhan sarana pendukung perumahan adalah sebesar 161844,5 m 2 . Prediksi harga lahan di lokasi studi setelah pelaksanaan konsolidasi lahan perkotaan sebesar 230% - 540%, sehingga pada hasil akhir didapatkan luas lahan TPBP yaitu sebesar 2400 m² dengan pertimbangan harga lahan setelah pelaksanaan konsolidasi lahan perkotaan. Adapun besarnya reduksi lahan pada pelaksanaan konsolidasi lahan perkotaan di lokasi studi adalah sebesar 30 % meliputi lahan untuk STUP dan TPBP. Tahap terakhir adalah realokasi lahan yaitu secara fisik desain konsolidasi lahan perkotaan di lapangan dengan menempatkan letak dan batas masing-masing bidang baru setelah dilakukan pemotongan/reduksi lahan kepada pemilik lahan. Berdasarkan hasil analisis batas minimum harga lahan di lokasi studi yang dihitung dari biaya pelaksanaan konsolidasi lahan, maka prediksi harga lahan di lokasi studi telah melebihi batas minimumnya. Sehingga dari segi nilai ekonomi lahan setelah konsolidasi jelas sangat menguntungkan