Ombildning av flerbostadshus från miljonprogrammet

Miljonprogrammet pågick mellan cirka år 1965 till år 1975 och hade som mål att producera en miljon bostäder för att tackla de bostadsproblem som rådde i Sverige under 1950-talet. Med ett stort fokus på att producera så många bostäder som möjligt föll valet till en början på att främst producera flerbostadshus. Byggnaderna från miljonprogrammet börjar närma sig en ålder av 50 år vilket vanligtvis innebär större ingrepp gällande renoveringar. Dessa kräver stora investeringar och vid exempelvis stambyten krävs det ibland så stora ingrepp att hyresgästerna inte kan bo kvar under renoveringsperioden. För vissa fastighetsbolag, vars bestånd till stor del består av fastigheter från miljonprogrammet orsakar detta stora utgifter. Denna studie har undersökt möjligheten för att vid renovering, ombilda fastigheter till bostadsrätter och på så sätt frigöra kapital. Studien utgick från en frågeställning som först besvarade frågan hur en ombildning går till och vilka lagar och regler som då tillämpas. Därefter undersöktes ombildningens lämplighet vid en renovering och till sist undersökte studien de finansiella för- och nackdelarna med en ombildning. Metoden som valdes var en fallstudie som utgick från renoveringen av miljonprogramsområdet Närlunda Östra, i Helsingborg. Renoveringsprojektet genomfördes på grund av fuktproblem i byggnadernas badrum. Utöver att badrummen åtgärdades utfördes även renoveringar av fasader, balkonger, entréer och allmänna utrymmen. Entreprenadsumman uppgick till cirka 140 miljoner kronor, vilket motsvarar ungefär 7 650 kr per kvadratmeter. Vid en ombyggnad eller renovering kan ibland inte hyresgästerna bo kvar. Det finns då enligt hyreslagen en möjlighet för fastighetsägaren att säga upp avtalet med hyresgästerna. I och med detta lagrum kan det därför vara lämpligt för en fastighetsägare att ombilda en fastighet till bostadsrätter vid renovering. En ombildning innebär att en hyresrätt övergår från en fastighetsägare till en bostadsrättsförening. För att värdera objektet användes två principiellt olika metoder, ortprismetoden och avkastningsmetoden. Avkastningsmetoden uppskattar fastighetens värde genom att undersöka dess framtida avkastning. Ortprismetoden använder istället sig av olika jämförelseobjekt, vilka utgjordes av försäljning av liknande hyresfastigheter i Helsingborg, samt försäljning av bostadsrätter i närområdet. När en värdering gjordes av fastighetens marknadsvärde som hyresfastighet före och efter renovering visade det sig att renoveringen delvis inte kunde anses vara 5 lönsam, då höjningen av marknadsvärdet efter renovering var lägre än själva investeringen för renoveringen. När det gjordes en uppskattning av marknadsvärdet vid en försäljning till en bostadsrättsförening visade analysen att den kan vara lönsam beroende på hur försäljningspriset uppskattades. En försäljning som direkt baserats på kringliggande försäljningar av bostadsrätter visade att marknadsvärdet eventuellt inte motsvarade vad fastigheten var värd som hyresfastighet. En direkt jämförelse är dock inte gynnsam då en fastighet efter renovering håller högre standard än den genomsnittliga bostadsrättsfastigheten. Dessutom är det vanligt att föreningar har lån. Vid en värdering utifrån att fastigheten är värd mer på grund av högre standard och att föreningen dessutom belånades som en del av försäljningen, visade analysen att en ombildning och försäljning i form av bostadsrätter var ekonomiskt lönsamt