Immobili ecclesiastici tra valorizzazione sociale e riuso adattivo: i conventi italiani

In Italia gli immobili ecclesiastici sottoutilizzati, inutilizzati o abbandonati, rappresentano oggi un patrimonio importante destinato ad aumentare nel tempo. Le dimensioni e le potenzialità di tale patrimonio immobiliare sono ancora poco indagate. Lo studio propone un’analisi delle caratteristiche intrinseche del patrimonio ecclesiastico in generale e delle case degli istituti di vita consacrata e delle società di vita apostolica in particolare, offrendo una lettura interdisciplinare comparata e inedita degli immobili ecclesiastici utile a comprenderne le peculiarità. Indaga quindi le ragioni del fenomeno di sottoutilizzo, inutilizzo o dell’abbandono delle case religiose ed arriva a proporre una nuova categoria interpretativa del concetto di valorizzazione immobiliare coerente con la natura dei beni ecclesiastici e le finalità immateriali: la valorizzazione immobiliare sociale. Dopo aver proposto un metodo di misurazione della valorizzazione immobiliare sociale affronta l’analisi di sei casi di studio di conventi italiani di proprietà di istituti religiosi oggetto di riuso adattivo e valorizzazione sociale da parte di enti del terzo settore. Si giunge quindi a formulare un’ipotesi di definizione del processo di valorizzazione immobiliare sociale delle case religiose dismesse e si asserisce l’importanza del riuso degli immobili attraverso la valorizzazione immobiliare sociale, come pratica capace di promuovere valori immateriali coerenti con le finalità della Chiesa cattolica e rispettose delle peculiarità degli immobili ecclesiastici.Gli immobili ecclesiastici italiani sono un insieme molto vasto, di grande rilevanza storica, artistica, spirituale, culturale e sociale. Tale insieme è costituito secondo il diritto civile dagli immobili degli Enti Ecclesiastici Civilmente Riconosciuti dallo Stato Italiano. Quali beni mixti fori sono sottoposti anche alla legge canonica. Il primo capitolo descrive le caratteristiche peculiari di tale segmento immobiliare in modo interdisciplinare con il contributo delle materie giuridiche, della teologia, della dottrina sociale della Chiesa cattolica, della spiritualità, delle discipline architettoniche e della tutela dell’ambiente, dell’economia e della finanza, e della sociologia. L’obiettivo è quello di descrivere il sistema complesso del patrimonio immobiliare ecclesiastico per renderne comprensibili le peculiarità e favorire il riuso sociale degli immobili ecclesiastici sottoutilizzati o dismessi. Nel secondo capitolo si ripercorre lo studio interdisciplinare circoscrivendolo all’insieme degli immobili ecclesiastici di proprietà degli istituti religiosi e delle società di vita apostolica in Italia adibiti a case religiose. Il fenomeno del decremento dei consacrati, unito alla crescente complessità della gestione delle attività e degli immobili, all’esiguità delle risorse per la manutenzione dei beni, rende sempre più difficile rinnovare l’uso delle case religiose in funzione dei bisogni attuali e in modo conforme alle finalità dell’ente. Ne consegue l’urgente necessità di innovare la gestione immobiliare per arrivare al riuso delle case religiose in continuità con le finalità della Chiesa e con il carisma della proprietà in collaborazione con enti che condividano le motivazioni ideali dei proprietariLa valorizzazione dei beni immobili ecclesiastici destinati ad esercitare opere di apostolato sacro e di carità dovrebbe perseguire non la massima redditività, obiettivo della valorizzazione immobiliare ordinaria, ma le finalità implicite degli immobili ecclesiastici, in continuità con gli obiettivi e le particolarità carismatiche delle rispettive proprietà. Ciò nel rispetto della sostenibilità architettonica e ambientale, economica e finanziaria, ecclesiale, spirituale, legale, sociale e umana a valere nel tempo. Il riuso adattivo di questo specifico patrimonio costruito è opportuno che sia operato applicando singoli elementi riconducibili all’economia circolare dell’ambiente costruito (rigenerazione del costruito, riuso, sostenibilità ambientale economica e sociale condivisione): diventerà esso stesso un processo innovativo di economia circolare. Si prospetta quindi una valorizzazione immobiliare non ordinaria, che oltrepassa la ricerca della massimizzazione della redditività e promuove un modello di valorizzazione immobiliare legato al valore immateriale e orientato a obiettivi di inclusività, generatività e promozione sociale. Tale valorizzazione necessita particolari categorie di valutazione. Partendo da due esempi già sperimentati di valorizzazione a fini sociali di immobili ecclesiastici – comunità di famiglie in un ex convento, centro diurno per persone con fragilità psichica in un ex casa di riposo – si propone una valutazione del bilancio sociale di tali operazioni.Sono stati selezionati sei casi di studio di conventi riusati e valorizzati socialmente in Italia, e in base a criteri sia qualitativi che quantitativi, cercando di ottenere un campione rappresentativo della varietà dell’ambito. I casi analizzati sono quelli del convento cappuccino di Cerro Maggiore (Mi) oggi ospitante “il chiostro solidale” comunità di famiglie, il convento cappuccino di Pisa “Icappuccini” sede di attività lavorative e sociali di una associazione temporanea di impresa promossa dalle ACLI locali e da cooperative sociali, il convento di san Domenico di Pisa che ospita un Centro Accoglienza Straordinaria CAS per richiedenti asilo politico, il “convento dell’Incontro” di Bagno a Ripoli (Fi) convento dei francescani minori che ospita la “onlus Obiettivo Francesco” che opera per l’accoglienza e la trasmissione dei valori francescani, il convento di san Leonardo Murialdo a Roma sede dell’associazione “Davide Ciavattini onlus” per l’accoglienza dei bambini onco ematologici e il convento delle Figlie della carità di Napoli istituto Montecalvario sede del progetto FOQUS onlus con la mission dell’educazione e dell’inclusività. I sei casi di studio presentano varie formule di riuso a fini abitativi con caratteri di inclusività o di servizi alla persona. In tutti, l’esiguità degli importi dei lavori di ristrutturazione evidenzia una difficoltà al reperimento delle risorse, mentre sempre risulta centrale la programmazione economica e finanziaria, con particolare attenzione all’analisi costi benefici e alla gestione post ristrutturazione. Nei conventi studiati si continua a promuovere un’economia propria della tradizione cristiana che si coniuga con l’economia circolare e il welfare generativo. .Lo studio propone la definizione del processo di valorizzazione immobiliare sociale di una casa religiosa di proprietà di un istituto religioso. Tale processo consta di sei parti, due precedenti (azione spirituale e asset management immobiliare) e quattro proprie della valorizzazione immobiliare sociale (comunicazione e comprensione stato dell’arte, ricerca del gestore e analisi dei bisogni e delle risorse, elezione della valorizzazione immobiliare sociale e definizione del piano di riuso e gestione). A sostegno della valorizzazione immobiliare sociale dei conventi e dei monasteri, e degli immobili ecclesiastici in generale, si suggeriscono prima delle azioni da intraprendere da parte della Chiesa cattolica e degli altri attori e poi delle proposte di politiche di motivazione, controllo e sensibilizzazione che interessano gli ambiti normativi, tributari e fiscali. Si ritiene che il campo di studio meriti di essere ulteriormente indagato in quanto rappresenta un segmento di rigenerazione immobiliare e sociale di interesse particolare. Un ulteriore sviluppo della ricerca potrà approfondire gli aspetti architettonici, le modalità di alienazione, la riduzione dell’impronta ecologica degli immobili ecclesiastici e la definizione dell’asset management degli immobili vocati alla produzione di valori immateriali. Si auspica infine che la Chiesa italiana attivi strumenti per il riuso del patrimonio immobiliare a favore del bene comune rispondendo alla richiesta del Pontefice di «mantenete soltanto ciò che può servire per l’esperienza di fede e di carità del popolo di Dio» e «attivare processi più che occupare spazi».In Italy the ecclesiastical patrimony underused, inhabited or abandoned represents a great real estate patrimony that is to grow over time. The dimensions and the potentiality of this patrimony are little investigated. This study provides an analysis of the intrinsic characteristics of the ecclesiastic patrimony and in particular of the institutes of consecrated life and of the societies of apostolic life, offering an interdisciplinary and brand new point of view of the ecclesiastical real estate, useful to comprehend it’s peculiarities. It investigates the reasons of the phenomenon of abandonment, underuse or non-use of the convents it also proposes a new interpretative category of the concept of the real estate development coherent with the nature of the ecclesiastical real estate: social real estate development. This research proposes a measurement method to calculate social real estate development, and, after that, it analyses six case studies of Italian convents property of religious institutes that are object of adaptive reuse and social real estate development by no profit organizations. Doing so we can pinpoint the real estate social reuse process for unused convents and, in addition, it shows the importance of social reuse through real estate social development, as a practice capable of promoting immaterial values that are part of the purpose of the Catholic Church while taking into consideration the peculiarities of ecclesiastical real estate