Sijoituskiinteistöjen realisoitumattomien arvonnousujen yhteys asunto- ja kiinteistösijoitusyhtiöiden konkurssiriskiin

Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut Suomessa voimakkaasti viime vuosina. Samaan aikaan asuntojen hinnat ovat nousseet kasvukeskuksissa ennätyskorkeiksi, mutta myös alueellinen hintojen polarisaatio on lisääntynyt, ja joillain syrjäseuduilla asuntojen hinnat ovat kääntyneet jo laskuun. Vuoden 2016 alussa voimaan astunut uusi kirjanpitolaki mahdollisti ensi kertaa sijoituskiinteistöjen arvostamisen käypään arvoon kaikille kirjanpitovelvollisille. Tässä tutkielmassa on selvitetty ovatko asunto- tai kiinteistösijoitusyhtiöt siirtyneet soveltamaan käyvän arvon mallia enenevissä määrin vuoden 2016 jälkeen. Toiseksi on tutkittu, miten siirtyminen hankintamenomallista käyvän arvon mallin käyttöön on vaikuttanut yhtiöiden maksamiin osinkoihin ja selvitetty maksavatko asunto- ja kiinteistösijoitusyhtiöt sijoituskiinteistöjen realisoitumattomia arvonnousuja osinkoina. Tavoitteena on ollut lisäksi selvittää miten siirtyminen hankintamenomallista käyvän arvon malliin vaikuttaa kyseisten yhtiöiden riskitasoihin ja konkurssiriskiin. Tutkimus toteutettiin kvalitatiivisena sisällönanalyysina, jossa tutkittiin yhteensä 25:tä Suomessa toimivaa asunto- ja kiinteistösijoitusyhtiöitä. Aineisto on kerätty käsin valittujen yhtiöiden vuosien 2013 – 2018 tilinpäätöksistä erilliseen taulukkoon, jonka perusteella on muodostettu kuvaajia ja taulukoita, joita tutkielmassa analysoidaan sanallisesti ja taustalla vaikuttavia tekijöitä pohtien. Tutkimuksessa käytettyjen tunnuslukujen valinnassa painotettiin niiden tuottaman informaation soveltuvuutta tutkittavaan ilmiöön sekä riskinäkökulmaan. Tutkimustuloksia on analysoitu ensin jokaisen käytetyn tunnusluvun näkökulmasta, jonka jälkeen eniten esille nousseita yhtiöitä on lisäksi analysoitu vielä yksittäisinä kokonaisuuksina, peilaten tutkimuksen havaintoja aiempaan kirjallisuuteen ja muuhun julkisesti saatavilla olevaan informaatioon. Tutkimuksessa havaittiin, että yhä useampi asunto- ja kiinteistösijoitusyhtiö on siirtynyt soveltamaan käyvän arvon mallia tämän tultua niille mahdolliseksi FAS:n alaisessa kirjanpidossa. Siirtyminen hankintamenomallista käyvän arvon malliin näyttäisi kasvattavan yhtiöiden maksaman osingon määrää suhteessa niiden operatiiviseen tulokseen. Lisäksi osan käyvän arvon mallia käyttävistä yhtiöistä havaittiin alkaneen maksamaan sijoituskiinteistöjen realisoitumattomia arvonnousuja osinkoina. Näiden yhtiöiden keskuudessa konkurssiriski näyttäisi kasvaneen, kun taas yhdenkään hankintamenomallia käyttävän yhtiön konkurssiriskin ei nähty merkittävästi kasvaneen tarkastelujakson aikana. Tutkimuksessa havaittiin myös, että osingon jakaminen tilanteessa, jossa yhtiön operatiivinen tulos on heikko, näyttäisi kasvattavan yhtiön konkurssiriskiä. Lisäksi tutkielman tulosten valossa vaikuttaa siltä, että käyvän arvon mallia käyttävien yhtiöiden omavaraisuusaste laskee herkemmin, kuin hankintamenomallia käyttävillä yhtiöillä, ja että mitä aggressiivisemmin yhtiö maksaa sijoituskiinteistöjen realisoitumattomia arvonnousuja osinkoina, sitä enemmän omavaraisuusaste näyttäisi laskevan