Toisen maalla sijaitsevan rakennuksen oikeudellisesta kohtalosta käyttöoikeuden päättyessä

Rakennus on suomalaisessa oikeusjärjestyksessä varsin erityislaatuinen esine. Yksi keskeinen piirre sen omistajan oikeusasemassa on, että rakennus on aina tietyssä riippuvaisuussuhteessa siihen maa-alaan, jonka päällä se sijaitsee; näin on erityisesti silloin, kun rakennuksen ja maan omistaja eivät ole yksi ja sama henkilötaho. Rakentaminen toisen maalle voi perustua maanvuokralakiin (29.4.1966/258) tai kyse voi olla lailla sääntelemättömistä käyttöoikeuksista − kummassakin tilanteessa törmätään kuitenkin ennemmin tai myöhemmin siihen, että käyttöoikeutta koskeva sopimus päättyy, minkä jälkeen herää kysymys siitä, mitä rakennukselle tapahtuu sen alkuperäisen paikallaan pysyttämistä koskevan oikeusperusteen lakattua. Tässä käytännöllisen lainopin alaan kuuluvassa tutkielmassa tiedonintressinä on selvittää lainsäädännön, esitöiden sekä kotimaisen oikeuskirjallisuuden ja muiden sallittujen oikeuslähteiden pohjalta, millainen rakennuksen oikeudellinen kohtalo erityisesti sen omistajan näkökulmasta voi olla silloin, kun sopimus päättyy säännönmukaisesti eivätkä osapuolet ole sopineet asiasta mitään. Jos rakentaminen on tapahtunut maanvuokralain mukaisin oikeuksin, lainsäädäntö tarjoaa ainakin osaan tapauksista selkeän vastauksen: esimerkiksi 2 luvun tontinvuokrassa maanomistaja on velvollinen lunastamaan rakennuksen entiseltä vuokramieheltä, kun taas 5 luvun muussa maanvuokrassa maanomistajalla on pelkästään oletusarvoinen lunastusoikeus. Muun asuntoalueen vuokra, jota koskee maanvuokralain 3 luku, voidaan jakaa tilanteisiin, joissa alueen rakennukset joko rakennetaan sopimuksen mukaisesti pääasiassa vasta vuokra-ajan kuluessa tai ne ovat sijainneet paikalla ja vuokramiehen omistuksessa jo aikaisemmin. Ensiksi mainitussa tapauksessa maanomistajalla on 55.1 §:n mukaan dispositiivinen lunastusvelvollisuus; sen sijaan säädöksessä ei ole jälkimmäisiä olosuhteita koskevaa nimenomaista oikeusohjetta, jolloin on mahdollista argumentoida lainsäädännön olevan aukollista. Myös muiden maankäyttöoikeuksien kohdalla osapuolten välit olisi selvitettävä, vaikkei säädännäinen laki tai sopimus vastaisikaan kysymyksiin. Tutkielman puitteissa pyritään kartoittamaan erilaisia ratkaisuvaihtoehtoja erityisesti tällaisiin aukollisiin tilanteisiin. Ensimmäinen tarkasteltu mahdollisuus on rakennuksen omistajan velvollisuus siirtää omaisuutensa pois alueelta, mikä de facto johtaa esineen purkamiseen ja siten taloudellisiin menetyksiin, jollei maanomistaja salli sen jättämistä sijoilleen ilman lunastuskorvauksen suorittamista. Varsinkin monet reaaliset argumentit, kuten osapuolten asemien välillä vallitseva epätasapainoisuus, puoltavat toisenlaista, rakennuksen omistajan oikeusasemaa paremmin huomioivaa tulkintaa. Teoreettisesti tällaiseen lopputulokseen voisi johtaa muun muassa entiselle käyttöoikeuden haltijalle suotu oikeus jatkaa sopimussuhdetta muodossa tai toisessa, mutta jatkaminen vaatii maanomistajan suostumusta − tämän tahdon vastaisesta jatkumisesta ei ole esimerkiksi korkeimman oikeuden oikeuskäytäntöä, joka tukisi ratkaisua. Sen sijaan lunastusvelvollisuutta puoltavaa käytäntöä voidaan kyllä osoittaa esimerkiksi tapauksen KKO 1984 II 77 muodossa, joskin sen laajempaan soveltumiseen liittyy avoimia kysymyksiä. Tutkielman kenties keskeisimpänä johtopäätöksenä voidaan todeta, että rakennuksen omistajan oikeusasemaan liittyy monia epävarmuustekijöitä, joita on tuotu esiin oikeustieteellisessä kirjallisuudessa ja jopa lainvalmistelutoiminnassa; tarve perusteelliselle tutkimukselle ja nykyisen sääntelyn uudelleenarvioinnille kehittyy yhä ilmeisemmäksi, mikäli sopimusten päättymiseen liittyvät ongelmat yleistyvät tulevaisuudessa. Sangen vähäisen oikeuskäytännön, kirjallisuuden ja seurausharkinnan perusteella maanomistajan lunastusvelvollisuus vaikuttaisi perustelluimmalta tavalta suhtautua avoimiin tilanteisiin, mutta tämäkään tulkinta ei poista toisen maalle pystytetyn rakennuksen omistamiseen liittyviä perimmäisiä ongelmia, sillä maa-alueen omistaja pystyy nykytilanteessa välttämään lunastuksen kiinnittämällä huomiota sopimusehtoihin