Baurecht im slowenischen, österreichischen und deutschen recht

Stavbna pravica je vstopila v naš pravni red leta 2003 z uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika. Je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino. Nastane na podlagi pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice, ki jo skleneta lastnik zemljišča in imetnik stavbne pravice, izdaje zemljiškoknjižnega dovolila in vpisa v zemljiško knjigo. Ker stavbna pravica omogoča različen pravni režim zemljišča in objekta, predstavlja izjemo od temeljnega načela povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit). Slednje pomeni, da je lastnik zgradbe, ki je zgrajena na podlagi stavbne pravice, imetnik stavbne pravice in ne lastnik zemljišča. Imetnik stavbne pravice mora za čas trajanja stavbne pravice, ki je omejen na 99 let, lastniku zemljišča plačevati nadomestilo. Stavbna pravica je prenosljiva in podedljiva pravica, možno jo je obremeniti z zastavno pravico, z osebno služnostjo, možno je stavbno pravico preoblikovati v etažno lastnino, kot tudi dogovoriti medsebojno predkupno pravico. Stavbna pravica preneha s potekom časa za katerega je bila ustanovljena ali pa na podlagi predčasnega prenehanja. Do slednjega pride na podlagi sporazuma med lastnikom zemljišča in imetnikom stavbne pravice, drugi razlog za predčasno prenehanje pa predstavlja kršitev s strani imetnika stavbne pravice. Ob prenehanju stavbne pravice je lastnik zemljišča dolžan imetniku stavbne pravice plačati nadomestilo zaradi povečanja vrednosti zemljišča, saj pride do ponovne vzpostavitve načela povezanosti zemljišča in objekta, kar pomeni da zgradba postane last lastnika zemljišča. V avstrijski pravni red je stavbna pravica vstopila s posebnim zakonom (Baurechtsgesetz) leta 1912. Poznajo jo kot prenosljivo in podedljivo pravico imeti na ali pod površino zemljišča zgradbo. Tudi v Avstriji predstavlja izjemo od načela povezanosti zemljišča in objekta. Čas trajanja stavbne pravice je omejen na najmanj 10 in največ 100 let. V nemškem pravnem redu prav tako poznajo poseben zakon, ki ureja stavbno pravico (Erbbaurechtsgesetz). Tudi tam predstavlja izjemo od že omenjenega načela, za razliko od slovenske in avstrijske ureditve pa nimajo omejitve trajanja stavbne pravice. V primerjavi s Slovenijo sta ureditvi stavbne pravice v Avstriji in Nemčiji dokaj podobni, tako vsebinsko, kot po samem obsegu zakona. Slovenska ureditev namreč obsega le 10 členov, medtem ko jo avstrijski zakon ureja v 1. do 20. členu, nemški pa celo v 1. do 39. členu. Primerjava ureditev je nakazala na pomanjkljivosti stavbne pravice v slovenski ureditvi, kar kaže na njeno podnormiranost in na potrebo po spremembi oziroma dopolnitvi ureditve stavbne pravice v Stvarnopravnem zakoniku.Das Baurecht ist ins unser Rechtsystem mit dem Inkrafttreten des Sachenrechtgesetzes im Jahr 2003 eingetreten. Das Baurecht ist ein Recht ein Bauwerk in Besitz zu haben, das auf oder unter einer fremden Bodenfläche steht. Für die Entstehung eines Baurechtes sind ein Baurechtvertrag, der zwischen dem Grunstückseigentümer und dem Bauberechtigten geschlossen wird, und eine Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Weil das Baurecht ein unterschiedliches rechtliches Regime des Grundstücks und des Bauwerks ermöglicht, steht das Baurecht über dem Grundsatz superficies solo cedit. Letzteres bedeutet, dass der Eigentümer des auf der Grundlage des Baurechtes errichteten Bauwerks, nicht der Grundstückseigentümer ist, sondern der Bauberechtigte. Für die Dauer des Baurechtes, das auf 99 Jahre bestellt werden kann, muss der Bauberechtigte einen Bauzins dem Grundstückseigentümer zahlen. Das Baurecht ist ein veräußerliches und vererbliches Recht, es kann mit einer Hypothek belastet werden, auch mit einer persönlichen Dienstbarkeit, es kann ein Baurechtswohnungseigentum eingeräumt werden, wie auch für beide Seiten ein Vorkaufrecht vereinbart werden. Das Baurecht erlischt mit Ablauf der Zeit, für die es bestellt war, oder aufgrund vorzeitigen Erlöschens. Zum letzterem kommt es durch eine Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauberechtigten, der zweite Grund für das vorzeitige Erlöschen des Baurechtes ist die Verletzung der in dem Baurechtvertrag vereinbarten Verpflichtungen. Beim Erlöschen muss der Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das Bauwerk leisten, weil der Grundsatz superficies solo cedit wieder eintritt, was auch bedeutet, dass das Bauwerk ins Eigentum des Grundstückseigentümers fällt. Ins österreichische Recht ist das Baurecht durch ein besonderes Gesetz (Baurechtsgesetz) im Jahr 1912 eingetreten. Sie kennen das Baurecht als ein veräußerliches und vererbliches Recht. Auch in Österreich steht das Baurecht über dem Grundsatz superficies solo cedit. Das Baurecht kann nicht auf weniger als 10 und nicht mehr als 100 Jahre bestellt werden. In der deutschen Rechtsordnung kennen sie auch ein besonderes Gesetz (Erbbaurechtsgesetz) das das Baurecht reguliert. Auch dort steht das Baurecht über dem oben genannten Grundsatz und im Gegensatz zu den slowenischen und österreichischen Vorschriften gibt es keine Beschränkung der Dauer des Baurechtes. Im Vergleich zu Slowenien ist das Baurecht in Österreich und Deutschland sowohl inhaltlich als umfangreichlich ziemlich ähnlich geregelt. Die slowenische Rechtsordnung besteht nämlich nur aus 10 Artikeln, während das österreichische Baurechtsgesetz das Baurecht in den Artikeln 1 bis 20 regelt, das deutsche Erbbaurechtsgesetz sogar in den Artikeln 1 bis 39. Ein Vergleich der Regelungen ergab Mängel des Baurechtes in der slowenischen Gesetzgebung, was auf eine Notwendigkeit einer Änderung oder Ergänzung des Baurechtes im Sachenrechtgesetz hinweist