Optimisation of Lifecycle Costs of Real Estate in Long Term Planning

Työn tavoitteena oli kehittää prosessi teknisen kunnossapitotarpeen, energiatehokkuuden ja ylläpitokustannusten optimoimiseksi pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman laadinnassa (PTS-suunnittelussa). Yhtenä diplomityön osana ohjelmoitiin PTS -optimointia helpottava MS Excel–sovellus. Tärkeä osa työtä oli prosessin pilotoiminen Case -kohteena toimineessa Kaartintorpantie 1 kiinteistössä. Kyseistä kohdetta käytettiin valmiin prosessin ja siihen liittyvän MS Excel-sovelluksen testauksessa. Case -kohteen analysointi valottaa lukijalle optimointiprosessin kulkua. Työ jakaantuu kolmeen pääosaan: Kirjallisuustutkimusosassa selvitetään kuntotutkimuksiin, energiatodistukseen, elinkaarilaskentaan, kustannuslaskentaan, PTS-suunnitelmiin, energiatalouteen ja lainsäädäntöön liittyviä tekijöitä teknillistaloudelliselta näkökannalta. Toinen osa koostuu optimointimallin rakentamisesta kiinteistön tekniselle kunnossapidolle, energiatehokkuudelle ja elinkaarikustannuksille. Kolmas osa koostuu mallin soveltamisesta ja sen toimivuuden arvioimisesta Case -kohteessa. Lisäksi sovelletaan Tapio Karhun diplomityössään Kiinteistöjen tila-arvioinnin tuotteistaminen kehittämää Erinomaisen kiinteistönpidon mallia Case -kohteeseen. Lopuksi esitetään näkemyksiä kuntoarvio- ja energiakatselmusprosessien yhdistämismahdollisuuksista. Laadittu optimointiprosessi tarjoaa mahdollisuuden laatia asiakkaalle tämän kiinteistön korjaustarpeiden ja asiakkaan investointihalujen pohjalta kustannukset eri vuosille tasaavat vaihtoehtoiset PTS-suunnitelmat pitkälti automatisoituna prosessina. Diplomityön yhteydessä kehitetty optimointityökalu tarjoaa kiinteistöille kolme vaihtoehtoista tapaa hoitaa korjaukset. Kaikki mallit perustuvat tekniseen kunnossapito- ja korjaustarpeeseen ja kaikissa malleissa huomioidaan korjauksista syntyvä energiansäästö. Erot mallien välillä muodostuvat siitä, kuinka tärkeinä tekijöinä pidetään hankintakustannuksia, saatavia säästöjä ja korjausten elinkaaria. Eroja tulee myös siitä, millä aikavälillä säästöjä on tarkoituksenmukaista saavuttaa ja kustannuksia minimoida. /Kir1