Mass valuation approach to the real estate valuation system in turkey

Taşınmazların ekonomik faaliyete konu olan alım-satım, trampa, irtifak hakkı tesisi, kiralanması, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi ve taşınmazların kamulaştırılması gibi pek çok uygulamalardan vergi ve harç alınabilmesi taşınmazların değerinin bilinmesine bağlıdır. Ülkemizde taşınmaz değerleme çalışmaları, farklı kurum ve kuruluşlarca yürütülmekte, standartları ve metodolojileri belirsiz ve farklı olmaktadır. Vergilendirme amaçlı yapılan uygulamalarda genellikle politik bakış hakim olmaktadır. Bu yüzden emlak vergi sisteminde önemli ölçüde vergi kayıpları oluşmaktadır. Bu çalışma kapsamında, özellikle emlak vergi sisteminin teknik boyutu irdelenmiş, seçilmiş ülkelerde uluslar arası durum ile tekil değerleme ve küme değerleme arasındaki farklar incelenmiştir. Ülkemizde mevcut yapı stokunun önemli bir kısmı kentsel dönüşüm bölgesi kapsamında yenilenmesi amaçlanmaktadır. Çalışma kapsamında kentsel dönüşümlerin uygulandığı nitelikte bir yerleşim birimi seçilerek vergilendirme amaçlı küme değerlemesi yapılmıştır. Bu çalışma sonucunda taşınmaz değerlemesinde istatistiksel teknikler sayesinde, değerlemecinin düşüncelerine dayanan tahminlerin dışında, taşınmaz değerinin doğruluğunu veya pazar değerine yaklaşımı destekleyen veriler sunulabilmekte, bu veriler sayesinde de analiz edilebilir, güncellenebilir düzeyde taşınmaz değeri tahmin edilebilme imkanı sağlamaktadır. Vergilendirme amaçlı küme değerleme ile üretilen verilerin diğer amaçlarla yapılacak taşınmaz değerleme faaliyetlerinde de kullanılabileceği görülmüştür.Real estate taxes and fees in economical issues such as transaction, excambium, constitution of servitude, renting, establishment of real and limited real rights on land registries and expropriation etc. belongs to values of the properties. In our country real estate valuation activities are conducted by various institutions and organizations, standards and methods are different from each other and indefinite. Generally political views dominate the taxation implementations. Therefore crucial tax losses arise in real estate taxation system. In this study, real estate taxation system is examined technically, international situation and differences between single and mass valuation are studied in chosen countries. In our country, it is aimed that a great amount of building stock will be renovated in the scope of urban transformation. Within the scope of this study, a mass valuation with the purpose of taxation is made by chosing a residential location from an urban transformation area. As a result of this study, due to the statistical techniques, apart from the opinions and estimations of the valuers, data outputs can be provided in order to approach to market value or more accurate value of the real estates. Thus, estimation of real estate value can be possible on an analyzable and updatable level. It is also observed that outputs producted with real estate valuation fort he taxation pruposes can be used in other property valuation implementations for various purposes