The relationship between predictability and flexibility in development agreements

Tema for denne oppgaven er utbyggingsavtaler, med fokus på hvordan eiendomsutviklere opplever forholdet mellom forutsigbarhet og fleksibilitet. Videre undersøkes det hvilke faktorer som kan forbedre opplevelsen og samspillet mellom forutsigbarhet og fleksibilitet i utbyggingsavtaler. Utbyggingsavtaler er et relativt nytt begrep, og bakgrunnen for reglene var en kraftig utvikling av bruken. Forutsigbarhet i utbyggingsavtaler har vært et viktig tema helt siden prosessen startet med en ny plan- og bygningslov, og skal blant annet forhindre myndighetsmisbruk fra kommunens side. Utbyggingsavtaler er en forhandling, derav er fleksibilitet en viktig faktor for å sikre både utbyggers og offentlige myndigheters interesse. På̊ bakgrunn av overnevnte er det interessant å se på samspillet mellom forutsigbarhet og fleksibilitet i utbyggingsavtaler, og problemstilling er følgende: Hvordan opplever eiendomsutvikler forholdet mellom forutsigbarhet og fleksibilitet i utbyggingsavtaler? Til å belyse hovedproblemstillingen har jeg valgt å ta i bruk kvalitativ metode og dybdeintervju. Derav intervju med 5 eiendomsutviklere/utbyggere i Oslo kommune. Utbyggingsavtaler er et viktig og effektivt virkemiddel for gjennomføring av arealplaner. Internasjonale studier antyder at fleksibilitet i arealplaner om framtidig arealbruk, gir kommunale myndigheter større spillerom for å forhandle fram høyere økonomiske bidrag. I tillegg vil rimelig grad av forutsigbarhet om økonomisk bidrag kunne gi økt vilje til å yte større bidrag. Oppgaven studerer blant annet forholdet mellom fleksibilitet og forutsigbarhet i utbyggingsavtaler, og ser om internasjonale funn er mulig å implementere i norske lovgivning. Oppgaven består overordet av en teoridel og empiridel, som anvendes for å besvare de ulike problemstillingene. Empirien fremstiller eiendomsutviklernes ulike syn og oppfatninger av det aktuelle spørsmålene. Eiendomsutviklerne fremla klare svar på deres opplevelse av tema, og vilkår som var nødvendig for å bedre lovverket. Funnene i drøftelsen av hovedproblemstillingen trekkes på grunnlag av anvendt teori og empiri. Dette har resultert i noen interessante funn.The theme of this master thesis is development agreements focusing on how developers experience the relationship between predictability and flexibility. I want to investigate what factors within development agreements that can improve the experience and interaction between predictability and flexibility for developers. Development agreements are a relatively new concept. Predictability in development agreements has been an important issue ever since the process started with a new Planning and Building Act. The Planning and Building Act is to prevent government abuse by the municipality against developers. Development agreements are a negotiation. In an negoation flexibility is an important to ensure that both the interest of developers and public authorities are represented. Based on the main topic, the research question is as follows: How do property developers experience the relationship between predictability and flexibility in development agreements? I have used a qualitative methodology and interviewed 5 developers in the municipality of Oslo. Development agreements are an important and effective instrument for implementing land-use plan. International studies suggest that flexibility in land-use planning for future land use, gives public bodies greater leeway to negotiate higher contributions to public infrastructure. A reasonable degree of contributions to public infrastructure, predictability could increase the willingness to make greater contributions. The thesis examines, among other things, the relationship between flexibility and predictability in development agreements, and sees whether international findings are possible to implement in Norwegian legislation. The thesis is structured with a theoretical and a empirical section, which are used to debate the different research issues that are discussed in the discussion section. The empire presents the property developers' different views and perceptions of the relevant issues. Property developers provide clear answers to their theme experience, and terms that were needed to improve the regulatory environment. The findings in the discussion of the main problem issue are drawn on the basis of applied theory and empirical data. This has resulted in some interesting findings.M-EI