Implementation of risk in profitability analyses of rental homes

Denne oppgaven omhandler risiko ved utleieboliger, et tema som er utforsket i svært liten grad både nasjonalt og internasjonalt. Dette er risikofaktorer som kan påvirke lønnsomheten av en investering i utleieboliger. Risikofaktorene utgjør usikkerheten for at enten leieinntektene blir lavere enn forventet, eller at kostnadene blir høyere enn forventet. Utleieboliger er realinvesteringer som vanligvis har store investeringsbeløp og lang tidshorisont. Dermed kan det økonomiske skadeomfanget være betydelig ved dårlige investeringsbeslutninger og svake risikoanalyser. Oppgaven belyser resultatet av ufullstendige risikovurderinger, hvilke risikofaktorer investeringer i utleieboliger er utsatt for, samt hvordan profesjonelle aktører vurderer og tilnærmer seg denne risikoen. Oppgaven deles inn etter disse tre fokusområdene med hvert sitt tilhørende forskningsspørsmål, der de to første forskningsspørsmålene er teoretiske, mens det tredje forskningsspørsmålet besvares med empiriske analyser av data som er innhentet fra selskaper innen boligutleie. Første forskningsspørsmål legger frem utregninger som viser at lønnsomhetsvurderinger er meget følsomme på endringer i inntekter, kostnader og boligens risiko. Dette poengterer viktigheten av nøye risikovurderinger og analyser, for å komme frem til troverdige lønnsomhetsestimater, ved å redusere sannsynligheten og skadeomfanget av uønskede utfall. I andre forskningsspørsmål blir risikofaktorer for investeringer i utleieboliger presentert og kategorisert. I tredje forskningsspørsmål blir kvalitativ forskningsmetode benyttet for å innhente informasjon fra aktører innen boligutleie. Formålet med datainnsamlingen er å analysere hvordan profesjonelle aktører vurderer risiko, og hvordan deres tilnærming til denne risikoen er. Personene som er intervjuet er nøkkelpersoner i bedriftene de representerer, og har flere års erfaring innen dette fagområde. Bedriftene som er intervjuet har alle over 100 utleieenheter, og opererer i det norske markedet med hovedvekt på Østlandet, men også med innspill fra Vestlandet. Hovedfunnene fra analysen viser at det er stor forskjell på vurderingsmetoder som benyttes og at strategiske valg og mål er avgjørende for selskapets risikovillighet. Oppgaven trekker også frem likheter mellom bolig-/utleiemarkedet og aksjemarkedet, der markedets effisiens og investeringenes risiko og avkastning blir analysert.This thesis focuses on risk concerning private rental homes, which is a topic with very little research both nationally and internationally. These risk factors can affect the profits from an investment in rental homes. These risk factors represent the total risk that the rental incomes are lower than expected, or that the costs are higher than expected. Investments in rental homes usually have large initial investment costs and large time spans. As a result of this, the potential for poor economic outcomes are substantial, given poorly conducted investment decisions and weak risk analysis. This thesis attempts to shed light upon the consequences of such poor risk analysis, and to map out which risk factors threat the yield of rental homes, as well as unveil how professional investors approach this risk. The thesis is divided after these three goals, each with its own research issue. The two first research issues are theoretical, and the third research issue is answered by analyzing empirical data, which is gathered from several professional companies in the rental housing market.M-Ø