Risiko ved transformasjon av vernet bebyggelse : en undersøkelse av seks prosjekter i Oslo

Denne masteroppgaven omhandler risiko i transformasjonsprosjekter. Mer spesifikt har vi hatt et ønske om å undersøke hvordan eiendomsutviklere opplever risiko ved transformasjon av vernet bebyggelse, hvordan dette har blitt håndtert og om utvikler har hatt noen klar strategi ved å bevare bebyggelsen. Oslo opplever i dag en sterk befolkningsvekst, og det er forventet at befolkningen vil øke med 160 000 frem mot 2030 (Oslo kommune, 2016). En slik vekst skaper et sterkt press på eiendomsmarkedet, og stiller høye krav til arealeffektivitet. Mangel på ledige tomter fører til at eiendomsutviklere må se etter andre muligheter for å fortette i den eksisterende byen, som for eksempel å transformere eldre bebyggelse som ikke lenger egner seg til dagens bruk. Utviklere som ønsker å transformere eldre bebyggelse vil kunne møte på en rekke utfordringer i forbindelse med transformasjonen og eventuelle vernehensyn på bebyggelsen. I vårt arbeid har vi benyttet relevant teori for å skape et fundament i oppgaven. Videre har vi i empirien gjennomført et case studie der vi har undersøkt seks ulike prosjekter hvor vernet bebyggelse har blitt transformert. Vi har undersøkt risiko i slike prosjekter nærmere ved å kategorisere risiko etter Barlindhaug og Nordahl (2005) sine fire risikokategorier; regulerings-, produksjons-, markeds- og finansieringsrisiko. Vi har i denne oppgaven kommet frem til følgende resultater: Reguleringsrisikoen ble av utviklerne ansett som relativt lav. Den største risikoen i reguleringen var i utgangspunktet knyttet til den endelige planen med utnyttelsesgrad og formål. Det var også utfordringer som fulgte av vernevedtaket på eiendommene i forbindelse med hva de kunne endre og hva som måtte bevares. For å redusere og håndtere denne risikoen blir et tett og godt samarbeid med Byantikvar og planmyndigheter trukket frem. Produksjonsrisikoen ble generelt ansett som den kategorien med høyest risiko av utviklerne. I intervjuprosessen har vi avdekket en rekke utfordringer som 2 kan oppstå i produksjonsfasen, og mye kan tyde på at det er veldig individuelt hvilke risikoer som oppstår i de ulike prosjektene. For å håndtere risiko benytter mange seg av totalentreprise, for på denne måten å kunne overføre noe av produksjonsrisikoen til entreprenøren. I intervjuene har det kommet frem at finansieringsrisikoen er svært avhengig av markedsrisikoen. I begge disse risikokategoriene dreier mye seg om å få solgt eller leiet ut eiendommen før byggestart. Dette forenkler prosessen med å skaffe byggelån ved at bankens risiko blir redusert, samt at markedsrisikoen blir redusert ved at sluttbruker har forpliktet seg til kjøp eller leie av den ferdig utviklede eiendommen. Det har også vist seg at bevaringshensynet har liten påvirkning på både markeds- og finansieringsrisikoen. Det kan derfor konkluderes med at verken banken eller sluttbrukerne har store betenkeligheter ved å finansiere eller etablere seg i vernet bebyggelse. I forbindelse med strategi har det vist seg at det er stor forskjell på hvorvidt utviklerne har hatt noen klar strategi rundt det å bevare bebyggelsen. Det vi har sett er at strategi er svært avhengig av utviklers tilnærming og mål med prosjektet. De utviklerne som har hatt en tydelig strategi gjennom hele prosessen mener imidlertid at dette har vært med på å tilføre området mye ved at det skapes en identitet for området og en visuell variasjon for de som oppholder seg der.The subject of this master thesis is risk in transformation projects. We have had a desire to examine how real estate developers are experiencing risk in projects where formally preserved buildings are transformed, how this risk has been handled and whether the developer had a clear strategy by preserving the buildings. Oslo is experiencing a strong population growth, and it is expected that the population will increase by 160 000 by 2030 (Oslo kommune, 2016). Such growth creates a strong pressure on the real estate market and high requirements for space efficiency. Lack of available land means that property developers have to look for other opportunities to densify the existing city, by transforming older buildings that are no longer suitable for today's use. Real estate developers who want to transform older buildings may encounter a number of challenges associated with the regulations of preservation. To create a theoretical foundation, we have used relevant theoretical material found in past master thesis, books, Internet articles and reports. We have used a case study to examine six different projects where formally preserved buildings have been transformed. We have examined the risk in such projects closer by categorizing the risk into Barlindhaug and Nordahls (2005) four categories; regulatory, production, marketing and funding risk. We have in this master thesis reached the following conclusions: Regulatory risk was by real estate developers considered quite low. Most of the risk in the regulating process was related to the final regulation plan with degree of utilization and the allowed use of the building. There were also a number of challenges regarding the regulations of preservation associated with what could be changed and what needed to be preserved. Developers emphasized a close cooperation with planning authorities and preservation authorities to reduce and manage this risk. Production risk was generally regarded as the category with the highest risk for the real estate developers. In the interview process, we identified a number 4 of challenges that may arise during the production process, and we discovered that the risks arising in the various projects are very individual. Many of the real estate developers used turnkey contracts to manage and reduce their own production risk. In the interviews, it has emerged that the funding risk is highly dependent on market risk. Obtaining a selling or leasing contract for the property prior to construction can reduce risk in both these categories. This simplifies the process of obtaining construction loans from the bank as their risk is reduced, and the market risk is reduced as the end user has committed to purchase or lease the developed property. These studies have also shown that preservation considerations have little impact on both market and funding risk. It can therefore be concluded that neither the bank nor the end users have a serious concern by funding or establishing themselves in preservation-worthy buildings. Regarding strategy these studies has shown that there is a big difference in whether the developers had a clear strategy by preserving the buildings. What we have seen is that strategy is highly dependent on the developer's approach to and goals for the project. The developers who have had a clear strategy throughout the process, argue that this has helped increase the value of the area by creating identity and visual variation.M-EUT