Purchase of property or purchase of company : real options?

Denne oppgaven tar for seg de ulike problemstillingene man står ovenfor når man skal kjøp en næringseiendom. Skal man kjøp eiendommen eller skal man kjøpe selskapet som eier eiendommen? Har man egentlig noe valg eller er det «rette» valget gitt ut ifra de forutsetninger som ligger til grunn med tanke på gjeldende regelverk? Med denne bakgrunn er følgende problemstilling formulert: Kjøp av eiendom eller kjøp av selskap – reelle alternativer? For å besvare på problemstillingen ble det utarbeidet flere forskningsspørsmål: Hva er vanlig i dagens marked – Kjøp av selskap eller kjøp av eiendom? Hva har vært avgjørende for valget som er gjort? Er det reelle vurderinger knyttet til om man skal kjøpe innmat eller aksjer, eller er det kun ett spørsmål om å finne korrekt pris på aksjene? Hvor lenge holder man på fleksibiliteten i hva man forhandler om? Hvilke forhold er spesielt utfordrende ved de to alternativene? Arving av historikk ved kjøp av selskap – Hvordan behandles denne risikoen? Due Diligence – Hvor vanlig er due diligence, og i hvilket omfang? Er det noen forskjell på ulike typer næringseiendom? Hvordan påvirker lave skatteverdier valget? Hvordan fastsettes normalt skatterabatter? Justeringsreglene – Hvilken virkning har de på avgjørelser om salg/kjøp? Hva har selskapsstruktur å si for valget? Og hva er optimal selskapsstruktur? Problemstillingen er belyst gjennom litteratur studie og intervjuer med syv aktører med lang fartstid i bransjen er problemstillingen belyst. Intervjuobjektene omfatter tre ulike aktørgrupper: eiendomsselskaper, revisorer og advokater. Empirien og de juridiske rammene viser at det i de aller fleste tilfellene vil være så sterke dragninger for salg av selskap fra selgers ståsted, at det ofte ikke er noe reelt valg. Det er i dag ett relativt godt marked for næringseiendommer, hvilket gir selger en god posisjon i forhandlingene. Fritaksmetoden gir selger skattefrihet for gevinst ved realisasjon av aksjer, hvilket slår hardt inn på beslutningen om hva som er til salgs. En besparelse av skatt på opptil 28 prosent av gevinsten utgjør en så stor fordel for selger at andre forhold som taler for kjøp av eiendom ikke får avgjørende betydning. Dokumentavgiften står i andre rekke som insitament for kjøp av selskap. Totalt sett er det, for kjøper, flere forhold som taler for kjøp av eiendommen. De forholdene får normalt ikke avgjørende betydning ved kjøp, men de blir kompensert for ved fastsettelse av kjøpesummen. Det er flere av intervjuobjektene som påpeker at det synes å være en viss dreining i bransjen, og de understreker behovet for at det gjøres konkrete vurdering i de aktuelle tilfellene.M-EUT