Property development and the value of city-quality

Denne oppgaven belyser kvaliteten i beslutningsgrunnlaget i tidlig fase, som legges til grunn for utbygging av store utviklingsprosjekter. Oppgaven belyser aktørers vilje til å anvende ny kunnskap om bykvalitet og betalingsvilje. Det kvalitative studiet er basert på intervju av ni eiendomsutviklere, to representanter for Oslo kommune, og to aktører innen fagfeltet statistikk. Undersøkelsen antyder at eiendomsutviklere er skeptiske til ny kunnskap, grunnet sterk tro på egen kunnskap og erfaring. En mulig årsak til denne holdningen kan være at markedssituasjonen i dag krever et sterkere fokus på prosjektkostnad.Stadig flere mennesker ønsker å bo i byer. Vi ser i dag konjekturene av en stadig økende urbanisme. Oslo forventer en befolkningsvekst på 180 000 mennesker frem mot 2030, med et estimert boligbehov på ca.100 000 nye boliger. Som en følge av dette skal det anslagsvis investeres ca. 250 - 300 milliarder norske kroner. Dette er investeringer som skal sikre folks velvære, og kommer til å prege byen i generasjoner. Det er bekymringsfullt dersom man er lite bevist for hva som bør bygges, iht. verdiutvikling, bærekraftig utvikling og folks opplevelse av byen. Dette er bakgrunnsscenariet for problemstillingen i oppgaven. Oppgaven har hatt to målsetninger. For det første, å forsøke å undersøke kvaliteten av data i som legges til grunn for store tunge eiendomsinvesteringer. For det andre, forsøke å belyse hvordan aktører innen eiendomsutvikling forholder seg til ny kunnskap. med dette som bakgrunn ble dette oppgavens hovedproblemstilling. ”Beslutningsgrunnlaget for det som bygges og planlegges i dag, er basert på en rekke antagelser og oppfatninger, som mangler tilstrekkelig vitenskapelig støtte”. For å presisere og underbygge problemstillingen, ble hovedproblemstilling til brutt ned til fem underproblemstillinger. - Hvor beviste er de ulike aktørene iht. betydningen av bykvalitet? - Hvilken vekt tillegges bykvalitet ved verdiestimering av utviklingstomter? - I hvilken grad oppfatter de ulike aktørene det som lønnsomt å investere i bykvalitet? - Er de forskjellige aktørene kjent med resultatene av ”Stadtskvalitetsmodellen”? - I hvilken grad er aktørene åpne for å bruke ny kunnskap i sine beslutningsprosesser? Teoridelen danner et rammeverk for problemstillingen, og et bakteppe for empiren i oppgaven. de fire første underproblemstillingen har direkte sammenheng med spørsmålsguiden. Den femte fremtrer som mer indirekte, og undersøker i hvilken grad aktørene ønsker å benytte ny kunnskap, som kan medføre økt fortjeneste og bykvalitet. Til å belyse problemstillingene har jeg benyttet kvalitativ metode både i forhold til empiri og teori. I teoridelen og under drøftelse er har det vært benyttet eksisterende teori, og teori med paralleller til andre fagområder. Med semistrukturert dybdeintervju som intervjumetode, har jeg forsøkt å avdekke hvilken praksis som legges til grunn for datainnsamling. Kjernen i oppgaven er imidlertid den såkalte Stadskvalitetsmodellen, som viser sammenhengen mellom kjøpers betalingsvilje og bykvaliteter. Gjennom modellen forsøker oppgaven å belyse interessen for å bruke denne ”nye” kunnskapen ved fremtidige utviklingsprosjekter. Det empiriske funnene styrker hovedproblemstilling, ved at beslutningsgrunnlaget for store utviklingsprosjekter er lite vitenskapelig basert. Ingen av eiendomsutviklerne oppgir at de har egne metoder eller rutiner, for kvalitetssikring av datagrunnlag, tiltros for at foreligger teori innenfor problemstillingen. En årsak til dette funnet, kan være at kvaliteten i beslutningsgrunnlaget har mindre fokus, fordi egen kunnskap og kompetanse er de helt avgjørende suksessfaktorer. Undersøkelsen antyder at aktørene er skeptiske til ny kunnskap representert ved Stadskvalitetsmodellen, og er ikke uten videre villig til å erkjenne eller gjøre bruk av den nye kunnskapen som modellen formidler. Oppgaven åpner ikke for å trekke konklusjoner for en hel bransje, men kan imidlertid sammen med tilsvarende empiri, bidra til å verifisere problemstillingen