Land acquisition for public roads : comparison voluntary agreements vs. court expropriation cases

Sammendrag Temaet for denne oppgaven er grunnerverv til offentlig veg, med problemstillingen: Hvordan kommer grunneier ut i skjønn, sammenlignet med minnelig avtale, ved grunnavståelse til Statens vegvesen? Hvert år erverver Statens vegvesen grunn fra rundt 3000 grunneiere for å gjennomføre ulike tiltak. Av disse er det i gjennomsnitt 95 % som inngår minnelig avtale. For Vegvesenet er det viktig at grunneiere som inngår frivillig avtale ikke skal komme dårligere ut enn de som går til skjønn, innenfor det som oppfattes som faglig forsvarlig. Derfor er det interessant å gjennomføre en slik undersøkelse som er blitt gjort her, for å undersøke hvordan grunneiere kommer ut i skjønn, sammenlignet med minnelig avtale. For å svare på hovedproblemstillingen til oppgaven, valgte jeg å sette opp tre delproblemstillinger, som jeg antok å belyse de viktigste faktorene for å vurdere hvordan grunneiere kommer ut i skjønn og ved minnelig avtale. Disse tre var erstatningssum, forhandlinger rundt andre elementer enn erstatningssum og prosessen under forhandlingene sammenlignet med prosessen i skjønn. Jeg nærmet meg problemstillingen ved bruk av flere metoder. For å sette meg inn i dagens rammer for ekspropriasjon og grunnerverv, måtte jeg lese en del litteratur. Videre hadde jeg en undersøkelse hvor jeg sammenlignet skjønnsresultat med erstatningstilbud fra Vegvesenet, for konkrete eiendommer. I tillegg gjennomførte jeg intervjuer, for å belyse hva som blir forhandlet rundt, i tillegg til erstatningssum, og hvordan prosessen oppleves for partene. Blant de eiendommene jeg undersøkte, fant jeg ut at det var en variasjon i nivået på erstatningen etter type eiendom og størrelsen på det avståtte arealet. Hvis det var en boligeiendom som avsto et areal på inntil 100 kvadratmeter, var erstatningen fra Vegvesenet høyere enn erstatningen fra skjønnsretten. For landbrukseiendommer var det motsatt, mens det for boligeiendommer som avsto et areal på over 100 kvadratmeter var ca. like mange som fikk mer erstatning i skjønnsretten, som av Vegvesenet. Likevel kan det virke som om boligeiendommene som avsto et areal på over 100 kvadratmeter kom bedre ut i skjønn, fordi differansen mellom skjønnsresultat og erstatningstilbud var liten for de som gikk ned i erstatning i skjønnsretten, mens den var stor for de som gikk opp. I tillegg har jeg funnet ut at det ble forhandlet rundt andre elementer enn erstatningssum, men ikke bare for å få til avtale om grunnavståelse. Eksempler på slike elementer kan være matjord, flytting av bygninger eller andre objekter på resteiendommen, grøfting, utforming av avkjørsel og andre tiltak på resteiendommen. Noe av poenget med disse forhandlingene for grunnerververne, var å oppnå avtale om forhåndstiltredelse, selv om det skulle vise seg at det ikke blir enighet om erstatningen for arealavståelsen. Jeg har også funnet ut at selv om grunneierne i noen tilfeller var misfornøyde med forhandlingsprosessen fordi de ikke opplevde at det var er reelle forhandlinger og at de ikke fikk god nok informasjon, så var de fleste grunneierne mer fornøyde med prosessen under forhandlingene, sammenlignet med prosessen i skjønnet. For grunnerververne virker det som om det ikke var så stor forskjell i hvordan de opplevde prosessene, men de fleste framhevet likevel avtale som det beste alternativet. Summary The subject of this Thesis is the acquisition of land for public roads, with the question: What difference does a landowner achieve in compensation for the land as calculated by the Compensation Court compared to the voluntary Agreement with the Road Authority? Each year the NPRA acquires land from approximately 3000 landowners. Of these, an average of 95 % accepted a voluntary Agreement. According to the NPRA, those signing a voluntary Agreement should not be worse off than those who proceed to the courts. To answer the main question for this thesis, I chose three sub-questions. How large were the compensation amounts? Do negotiations include a wider range of elements than the law-based court valuation process, or are elements valuated differently? Howdid the parties experience the process during the negotiations compared with the process at the court of assessment? In my research, I used several methods. I collected information from public documents regarding the compensation offered by the NPRA and later information about compensation decided by Court and further organized and compared them for each property. I also conducted some interviews to get to a deeper understanding of the general problems and to better understand each case. Interviews were especially important for the discussions of the parties’ experiences of the different arenas. My results differed by type of property. Takings of agricultural property tended to be given higher compensations in comparison to the offers which were proposed during voluntary Agreement negotiations. My findings of the residential property takings indicated an opposite tendency provided that the size of the purchased land was less than 100 square meters. I have also found that the parties negotiate about more elements than just the compensation amount. The reasons for negotiations regarding these other elements were not only to get the landowners to sign a voluntary Agreement, it was also to get landowners’ permission to start building the road before the compensation process was finalized. Finally, I have found that landowners may be dissatisfied with the negotiation process because they do not feel that the negotiations were relevant as an unsuccessful negotiation would lead to expropriation, and also because they did not receive enough information. Still most of the landowners were more satisfied with the process during the negotiations versus the process within the Court of Assessment. Among the Public Land Acquisition Officers, they did not seem to have a large difference in how they interpreted the process, but most of them emphasized voluntary Agreements as the best option