Development policy and municipal managment - Expanded managment measures for implementation in the municipalty of Sandnes

Sammendrag Mange byer og kommuner i Norge opplever en enorm befolkningsvekst. Det er viktig at kommunen går inn og styrer boligutviklingen i ønsket retning for å oppfylle de mål som settes i kommuneplanen. Kommunene velger selv ut fra gitte rammer, hvilke ulike fremgangsmåter og virkemidler de ønsker å benytte seg av for å møte det økende boligbehovet. Denne oppgaven går nærmere inn på de virkemidlene kommunen velger, og hvordan disse praktiseres. Sandnes kommune opplever en stor befolkningsvekst med et presset boligmarked som konsekvens. Kommunen har opprettet et foretak som skal utøve være kommunens forlengede arm i alt som har med tomteutvikling i kommunen å gjøre. Foretaket har mål om 40 % markedsandel i Sandnes kommune, og skal samarbeide med andre tomteutviklere ved utviklingen av store områder. Foretaket opererer på lik linje med andre tomteutviklere i kommunen, og har ingen særstilling overfor kommunen. Sandnes tomteselskap KF er delaktig i to av oppgavens tre caseområder. Caseområdene som er brukt i studiet er tre større utbyggingsområder med mellom 750-1400 nye boenheter; Smeaheia, Bogafjell og Sørbø Hove. Disse har vært under planlegging og/ eller utbygging de siste ti til femten år. Ved utviklingen av områdene har flere store tomteutviklere i regionen samarbeidet for å lage en felles regulering for områdene, og for å fordele utgifter til infrastruktur. Samarbeidet har blitt etablert som følge av press fra kommunen. Når flere tomteutviklere samarbeider om utbyggingen av store områder oppnås en risikospredning. Gjennom intervjuer, befaring og teori på området, har jeg sett at områdene har hatt en ulik organiserting, og ulik grad av kommunal deltakelse. Sandnes kommune benytter seg ikke av sin hjemmel til ekspropriasjon ved erverv av byggegrunn. Det medfører at tomteselskapet må sikre seg opsjonsavtaler på fremtidige byggeområder lik linje med private aktører. Tomteselskapet kjøper tomter, og sørger for regulering og anlegging av infrastruktur, deretter omsetter de sine tomter gjennom prosjektkonkurranser, eller gjennom salg av enkelttomter til privatpersoner etter. Fremgangsmåten ved salg av byggegrunn har til formål å stabilisere prisene på boligmarkedet. Det tilligger kommunalt skjønn å ta avgjørelser ut fra en helhetsvurdering når kommunen velger sin fremgangsmåte for bruk av virkemidler. Uansett hvilke langsiktige mål og visjoner man har med planlegging i kommunen, spiller økonomi og kapital en nøkkelrolle for utfallet. En tomteutvikling som ligner de jeg har gått gjennom i denne oppgaven vil være en dragkamp mellom aktørene ved fordelingen av omkostningene. Kommunen oppfyller de plikter den har overfor utbygger. Allikevel fører kommunens økonomiske situasjon ofte til at de ligger bakut med etableringen av skoler i forhold til det behov som foreligger, dette er med på å bremse utbyggingstakten. Man vil først kunne stabilisere tomtemarkedet når tilbudet av boliger tilsvarer etterspørsel. Many cities and municipalities in Norway experience a tremendous increase in population. It is important that the municipality take control and manage the residential development according to set goals in the municipal plan. The municipalities can choose which procedures and measures from a given framework they want to use to in order to meet the increasing housing needs. This is a study on measures taken by the municipalities and their practices. Sandnes municipality experiences a high population growth leading to a pressured housing market. The municipality has created a public enterprise (STS) that are going to manage the municipality’s goals in land development. The goal for STS is to have 40% of the market shares in Sandnes and shall cooperate with other land developers when developing large areas. STS operates on an equal basis with other land developers in the community. STS is involved in two of the three case areas in this study. The case areas used in this study are three major development areas with 750 to 1400 new housing units; Smeaheia, Bogafjell and Sørbø Hove. They have been under planning and / or development in the last ten to fifteen years. During the development of these areas several large land developers in the region have been cooperating to create a common regulation and to allocate expenditure for infrastructure for these areas. When several land developers cooperates on the development of large areas they achieve a spread of risk. Through interviews, survey and theory I have discovered that the areas have been organized differently and that the degree of municipal participation differed between the areas. Sandnes municipality does not use its empowerment to expropriate land for building purposes. This means that STS must obtain options on future construction sites on the same basis as private actors. STS acquires land and provides for regulation and construction of infrastructure before they sell the land through competition projects or through sale of plots to private individuals. The purpose of the procedures of selling building ground is to stabilize prices in the housing market. It is trusted to municipal discretion to make decisions based on an overall assessment when municipalities choose their procedures for use of measures. Regardless of the long-term goals and visions for planning in the community, economy will play a key role of the outcome. A land development similar to those in this study will be a tug of war between the actors at the distribution of costs. The municipality meets the obligations it has towards developers. The economic situation of the municipality often leads to them falling behind with establishing schools in relation to existing needs which slows down the pace of development. One will be able to stabilize the land market when the supply of housing is equivalent to demand