Er bolig alltid en god investering? : en empirisk analyse av boligeiernes avkastning: 1899-2011

I denne utredningen har jeg undersøkt avkastningen på norske boliginvesteringer mellom 1899 og 2011. Jeg har beregnet nåverdi og avkastning på investert kapital for 10- og 20-årige investeringer for hvert år i analyseperioden som et ledd i å utfordre den populære overbevisningen om at bolig «alltid» er en god investering. Jeg har videre beregnet internrente for de periodevise kontantstrømmene. Avslutningsvis har jeg kalkulert et risikojustert Sharpe-forhold for analyseperioden under ett, og for hvert tiår enkeltvis. Fokuset for analysen hviler på et «basecase» der jeg forutsetter 10-årige investeringer, og 85 prosent gjeldsfinansiering. Basecaset er videre supplert med sensitivitetsberegninger for investeringer med lengre investeringshorisont, og ulik kapitalstruktur. Resultatene fra analysen viser at bolig – sett over hele analyseperioden – i snitt har gitt husholdningene negativ avkastning. Samtidig har investeringer med lengre investeringshorisont, og lavere grad av gjeldsfinansiering, gitt boligeierne bedre avkastning. Den generelle oppfatningen om at bolig «alltid» er en god investering virker å være formet av den positive avkastningen de fleste boligeiere har hatt de siste årene. Historien viser imidlertid at den gjennomsnittlige avkastningen på boliginvesteringer har vært svak