Jakten på den tredje boligsektoren : en definisjon av den tredje boligsektoren, og vurdering av boligmodeller rettet mot denne

Oslo kommune har hatt en sterk befolknings- og boligprisvekst de siste 10 årene. Resultatet av det er et boligmarked der en enslig sykepleier kun har råd til 5 prosent av boligene som legges ut for salg. Samtidig har boligutbyggingen i Oslo ikke klart å øke i takt med befolkningsveksten. I dag har vi to boligsektorer, der den ene er den kommunale boligsektoren og den andre er den markedsstyrte boligsektoren. Vi forsøker gjennom denne oppgaven å se hvordan eksisterende modeller bidrar til å hjelpe personer som faller imellom de to boligsektorene. ‘Affordable housing’ er en høyaktuell problemstilling som brer seg ut over i samfunnet, – ikke bare i Norge, men også verden for øvrig. I enkelte land defineres det som en boligkrise, der enkelte samfunnsgruppers bokostnader ikke lenger regnes som hensiktsmessige i forhold til deres disponible inntekt. Bokostnadene legger beslag på en ikke-ubetydelig del av medianinntekten, slik at en økning i priser i stor grad påvirker levekårene. Markedsmekanismene er i slike tilfeller ikke nok til å regulere prisene, og politisk vilje til å gjøre investering i markedet virker å være fraværende. Det generelle boligprisnivået beveger seg oppover, særlig i urbane strøk. I flere land har prisnivået dratt fra reallønnsveksten, noe som først og fremst bidrar til en dyrere inngangsbillett til eiendomsmarkedet, men gjør det også vanskelig for enkelte å beholde boligene de allerede eier. Det er én spesiell gruppe som vokser seg større og større på dagens boligmarked; Den tredje boligsektoren. Det finnes mange definisjoner på denne sektoren, og begrepet er blitt noe abstrakt og utvannet. I dette prosjektet siktes det først og fremst mot å definere begrepet. Videre er det forsøkt å kartlegge ulike modeller for anskaffelse av rimelige boliger. Modeller som er brukt både i nasjonal og internasjonal sammenheng, kan bidra til å skape en enkel overgang for den tredjeboligsektoren. Modellene er analysert og vurdert etter hvor bærekraftige disse er, og i hvilken grad de fremmer boligkarriere for denne sektoren. Videre svarer oppgaven på hvordan slike modeller kan etableres i et prispresset område som Oslo. Boligsituasjonen i Oslo er forsøkt å settes inn i den monosentriske byteorien, som forklarer forholdet mellom transportkostnader og lokalisering av boligen. Definisjonen av den tredje boligsektoren er gjort gjennom analogisk tolkning og videreutvikling av et rammeverk ment for å forklare inkludering av beboere i nabolagsområder. For å forklare eiendomsarenaen og de mulighetene som foreligger, er det forsøkt å se det gjennom rammeverket til Gerber, Institutional Resource Regime. Videre er det utviklet en økonomisk modell, for å kunne beregne i hvilken grad en gitt løsning påvirker et individ, under gitte forutsetninger. Den kvalitative datainnsamlingen har bestått i dokumentstudier og intervjuer for å kartlegge de eksisterende boligmodellene. Den kvantitative tilnærmingen baserer seg på tallinnhenting fra statistikkregisteret, der den økonomiske modellen gir et resultat på anskaffelsestiden av en bolig. En modell som fremmer en bærekraftig boligkarriere er en modell som gir en lav boutgiftsbelastning, samtidig som den er fleksibel i den grad at den ikke blir en boligfelle. Modellene som er analysert skiller seg ut i tre kategorier: Leie-til-eie-modeller, der et leieforhold gjøres om til eieforhold; redusert prising, der boligen selges under markedsverdi; og selvbygging, der boligen blir rimeligere på bakgrunn av egeninnsats i byggingen. Analysene viser at det er få modeller som skiller seg klart ut i å fremme en bærekraftig boligkarriere. TOBB sin leie-før-eie-modell har en anskaffelsestid på to år, Sandnesmodellen med fire år og Oslo Habitat med tre år. Videre viser analysen at den offentlige forvaltningen ikke har noen verktøy for å kunne fremskaffe rimelige boliger, gjennom reguleringsregime, og må i dag belage seg på å innta en eierposisjon. Oppgaven anbefaler i midlertidig forutsetninger for at kommunen kan gjøre dette gjennom reguleringsregime. Oppgaven tar sikte på å belyse et tema som i liten grad er undersøkt. Oslo kommune er i midlertidig i gang med arbeid om å utarbeide et kunnskapsgrunnlag for den tredje sektoren. Vi håper med dette at vårt prosjekt kan supplere kunnskapsgrunnlaget