Valuation of real-estate companies based on real-estate types and their geographical location

BAKGRUND: Fastighetsmarknaden har generellt sett utvecklats starkt under senare år till följd av sjunkande räntor och brist på ytor för exempelvis kontor och bostäder. I verkligheten har utvecklingen dock varierat för olika fastighetstyper och geografiska lägen. Hur respektive fastighetstyp eller geografiskt läge påverkar aktiemarknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen är däremot ovisst. Genom att analysera och kategorisera innehaven hos de noterade fastighetsbolagen utifrån fastighetstyp och geografisk placering avser studien analysera huruvida denna utveckling har påverkat aktiemarknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen. SYFTE: Syftet med studien är att undersöka och analysera hur marknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen i Sverige påverkas av fastighetsbeståndens indelning i olika fastighetstyper och geografiska lägen. Vidare ämnar studien ge bättre informationsunderlag för investerare som utvärderar fastighetsbolagen som potentiella investeringsobjekt GENOMFÖRANDE: Studien har genomförts med en kvantitativ forskningsmetod, där data för respektive fastighet i samtliga svenska noterade fastighetsbolag inhämtats och kategoriserats baserat på fastighetstyp, geografiskt läge och hyresvärde. Vidare har paneldataanalyser utförts för att analysera sambanden mellan värderingen av respektive företag kontra deras innehav. SLUTSATS: Slutsatsen av studien är att det med statistisk signifikans inte går att härleda att eller hur respektive fastighetsinnehav påverkar värderingen av respektive fastighetsbolag. Vidare visar studien att respektive företags innehav inte ensamt kan härleda varför ett fastighetsföretag handlas till substansvärdespremie/-rabatt. Istället har studien visat relativt starka underlag för att det i stor utsträckning är räntan som driver värderingen av respektive fastighetsbolag, där en högre räntenivå skulle innebära lägre värdering och en lägre räntenivå skulle innebära högre värdering.BACKGROUND: The real estate market in Sweden has developed strongly over past years, mostly due to decreasing interest rates and a shortage of space for offices, housing as well as other types of real estate. In reality, the development has varied amongst real estate types and geographical locations, although the extent to which different types and locations affect valuation of listed real estate companies, is still uncertain. By examining and categorizing the holdings of listed real estate companies by real estate type and geographical location, the uncertain effects of these developments should be made clearer. AIM: The aim of the study is to examine and analyze the relationship between the market value of the Swedish listed real-estate companies and their corresponding holdings based on geographical location and real-estate types. COMPLETION: The study has been conducted with the use of a quantitative research method, where data for each real estate in each corresponding company has been retrieved and categorized based on real-estate type, geographical location and value. Thereafter, a series of paneldata models were built in order to analyze the relationship between the valuation and each corresponding company based on their holdings. CONCLUSION: The study concludes that the relationship between the valuation of a company and their holdings based on geographical location and real-estate types cannot be derived with statistical significance. The same conclusion holds for a relationship between NAV discount/premium and the market value of the companies. Instead, the study concludes that the major factor affecting the market value of the companies is the interest rate, where a higher interest rate leads to lower valuations, and a lower interest rate leads to higher valuations