Green bonds in the real estate market

Den svenska marknaden för gröna obligationer har ökat explosionsartat de senaste åren. Det är därför häpnadsväckande att det ännu inte finns en vedertagen definition kring vad som menas med ordet grön och att ett regelverk för vad som krävs för att få emittera en obligation som grön saknas. Följaktligen kan investerare dra sig från att investera i gröna obligationer, då tydliga garantier saknas. Omvänt blir det svårt för fastighetsbolag att resa grönt kapital, då det är otydligt vilka krav som ställs i gengäld. Studiens syfte är därför att reda ut de frågetecken som råder på den gröna obligationsmarknaden, genom att studera de emitterande fastighetsbolagens tolkning av gröna obligationer och vad fastighetsbolagen är beredda att utlova i gengäld mot grönt kapital. Förhoppningen är att studien ska kunna öka transparensen på marknaden och skapa diskussionsmaterial för ett framtida regelverk, med frågeställningen; Hur har fastighetsbolagen utformat sina gröna obligationer på den svenska obligationsmarknaden? Studien grundas på teorier, begrepp och modeller kring fastighetsekonomi, obligationer, miljöcertifieringar och CSR. Med hjälp av en induktiv kvalitativ metod sammanställs sedan de miljöcertifieringar som utlovas i obligationsprospekten från de redan emitterade obligationerna på Nasdaq OMX Stockholm Nordics lista över hållbara obligationer. Resultatet visar på att BREEAM Very Good, Miljöbyggnad Silver och LEED Guld är de tre mest frekventa miljöcertifieringarna. Det finns dock stora skillnader mellan gröna obligationer emitterade av statliga fastighetsbolag kontra privata fastighetsbolag, där de statliga fastighetsbolagen tenderar att emittera en liten andel gröna obligationer men till höga nivåer av miljöcertifieringar, medan privata fastighetsbolag tenderar att emittera en stor andel gröna obligationer men till låga nivåer av miljöcertifieringar. Detta tyder på en inkonsekvent och icke transparent marknad som underminerar konceptet med gröna obligationer. Slutsatsen är således att en tydlig definition av vad som avses med en grön obligation krävs.The Swedish market for green bonds has increased explosively in recent years. Therefore, it’s surprising that there’s no established definition of the word green or any regulatory framework. Consequently, investors investments are jeopardized with minimum to no guarantees of sustainability. For that reason, this study will aim to sort out the issues that exists in the green bond market by studying issued bonds and what the property companies are prepared to deliver in return for capital. The hope is that the study will be able to increase transparency in the market and create discussion material for a future regulatory framework. The research question is as follows; How do property companies design green bonds on the Swedish bond market? The study is based on theories, concepts and models associated with real estate economics, bonds, environmental certifications and CSR. By means of an inductive qualitative method, the environmental certifications stated in the bond prospectus from the bonds already issued on the Nasdaq OMX Stockholm Nordic list of sustainable bonds, have been compiled. The result shows that BREEAM Very Good, Miljöbyggnad Silver and LEED Gold are the three most common environmental certifications. However, there are large differences between green bonds issued by governmental property companies and private property companies, where governmental property companies tend to issue a small proportion of green bonds but with higher requirements of environmental certifications, while private real estate companies tend to issue a large proportion of green bonds but to lowers levels of environmental certifications. This indicates an inconsistent and non-transparent market that undermines the concept of green bonds. The conclusion is that a definite definition of what is meant by a green bonds are required