PELAKSANAAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) DENGAN MENGGUNAKAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) PADA PT. BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) CABANG PADANG

Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan bertujuan memberikan landasan untuk dapat berlakunya lembaga Hak Tanggungan yang kuat, diantaranya mengenai kedudukan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Dalam perjanjian KPR, debitur hanya membuat SKMHT dengan alasan hak atas tanah yang dijaminkan itu, kepemilikannya belum atas nama pemberi hak tanggungan, karena sertifikat hak atas tanah belum dilakukan pemecahan secara individual (digabung). Jadi sepanjang perjanjian KPR berlangsung, SKMHT tersebut masih berlaku, tanpa dibuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Adapun Rumusan masalah adalah Apakah bentuk perbedaan antara das sain dan das sollen dalam penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) terhadap pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada PT. Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Padang? Apakah faktor- faktor yang mempengaruhi pelaksanaan penggunaan Surat Kuasa Membebakan Hak Tangungan (SKMHT) itu berbeda antara das sain dan das sollen dalam pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada PT. Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Padang? Bagaimana cara penyelesaian terhadap perbedaan das sain dan das sollen dalam pelaksanaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada PT. Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Padang? Metode Penelitian yang digunakan dengan Pendekatan yang dilakukan dalam melakukan penelitian adalah yuridis empiris. Hasil dan pembahasan yaitu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sebagai sualu proses yang ditempuh dalam peralihan hak atas tanah yang dijadikan jaminan Hak Tanggungan melalui suatu proses pemberian, pendaftaran, dan pencoretan Hak Tanggungan tersebut Oleh karena itu, aspek mekanisme (sistem dan prosedur) menjadi penting dalam penyelenggaraan Surat Kuasa Membebankan Hak tanggungan tersebut. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak mempunyai kekuatan hukum yang mengikat karena SKMHT sifatnya sementara dan harus segera dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan. SKMHT tidak mempunyai kekuatan eksekutorial, kreditur tidak mempunyai hak preferen. Yang mempunyai kekuatan eksekutorial adalah APHT setelah didaftarkan ke kantor pendaftaran tanah.Faktor-faktor yang Menyebabkan Tidak Seharusnya Pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Menggunakan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) pada PT. Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Padang adalah apabila debitur wanprestasi, kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggunan atas kekuasaan sendiri serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Tetapi apabila ada lebih dari seorang kreditur pemegang Hak Tanggungan, maka kewenangan tersebut berada pada kreditur pemegang Hak Tanggungan pertama. Penjualan obyek Hak Tanggungan wajib dilakukan melalui pelelangan umum yang dilaksanakan oleh Kantor Lelang. Dalam melaksanakan penjualan obyek Hak tanggungan ini dan mengambil pelunasan piutangnya berlaku kedudukan istimewa yang dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan, yaitu droit de preference dan droit de suite. Untuk dapat menggunakan wewenang menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri, tanpa persetujuan dari debitur diperlukan janji debitur sebagaimana diatur dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT dimana janji tersebut wajib dicantumkan dalam APHT. Akta otentik menjadi syarat dalam pemberian Hak Tanggungan. Disamping itu juga jika tidak memuat apa yang harus secara wajib dicakup dalam APHT, maka Hak Tanggungan tersebut batal demi hukum. Setelah satu minggu kemudian APHT itu dibawa lagi ke Kantor Pertanahan beserta berkas-berkas yang diperlukan untuk Pendaftaran Hak Tanggungan.Setelah satu minggu APHT itu dibawa lagi ke Kantor Pertanahan beserta berkas-berkas yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan, karena dengan didaftarnya APHT yang dibuat oleh Notaris/PPAT ke Badan Pertanahan Nasional, maka pihak Bank akan memperoleh kepastian hukum bahwa kredityang disalurkannya kepada Debitor akan dikembalikan pada waktunya. (keywords: Kredit, KPR, SKMHT, HT, APHT