PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMENANG LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN di KPKNL Padang

Manusia tidak pernah lepas dari tindakan ekonomi dalam rangka memenuhi kebutuhan sehari-hari.Salah satu dari tindakan ekonomi yang menimbulkan perjanjian adalah tindakan jual-beli. Jual beli itu berasal dari perjanjian tukar menukar dengan barang sejenis maupun barang yang memiliki nilai yang sama, seperti contohnya uang ditukar dengan uang, dan barang ditukar dengan barang. Namun semakin majunya zaman, maka semakin maju pula kehidupan manusia, sehingga terciptalah jual beli dimana barang telah berhadapan dengan uang sebagai alat tukar. Pengertian “barang” disini haruslah diartikan secara luas, baik barang berwujud maupun barang yang tidak berwujud.1 Dalam hal jual beli yang menjadi objek dari jual beli itu sama dengan objek perjanjian berupa benda atau barang. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata di temukan dua istilah yaitu benda (zaak) dan barang (goed). Pada umumnya yang diartikan dengan benda (berwujud, bagian kekayaan, hak) ialah segala sesuatu yang “dapat” dikuasai oleh manusia dan dapat dijadikan objek hukum seperti yang terdapat dalam Pasal 499 Kitab Undang-Undang Hukum Dagang. Oleh karena itu, untuk dapat menjadi objekhukum harus memenuhi syarat yaitu penguasaan manusia dan mempunyai nilai ekonomi dan karena itu dapat dijadikan sebagai objek perbuatan hukum. Dalam jual beli itu memiliki unsur yaitu : 1. Unsur penjual; 2. Unsur pembeli; 3. dan kemudian terdapatnya unsur barang. Pada dasarnya jual beli merupakan suatu perjanjian, dimana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang (kebendaan) dan pihak yang lain berkewajiban untuk membayar barang tersebut sesuai dengan harga yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. Sebagaimana yang telah ditegaskan dalam Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyebutkan sebagai berikut :“suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih Terkait dengan unsur jual beli yang terdapat dalam hal sebagaimana tersebut diatas seperti yang diatur dan dirumuskan dalam Pasal 1457 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak lain untuk membayarkan harga yang dijanjikan.Menurut Mariam Darus, asas umum terkait dalam hak kebendaan itu adalah : 1. Asas sistem tertutup; 2. Asas hak mengikuti benda (droit de suite); 3. Asas Publisitas (openbaarheid); 4. Asas spesilitas; 5. Asas totalitas; 6. Asas accessi; 7. Asas pemisahan horizontal; 8. Asas dapat diserahkan.4 Lelang dikenal sebagai suatu perjanjian yang termasuk jual-beli baik dalam civil law maupun dalam sistim hukum common law.Herodotus menulis bahwa lelang dimulai kira-kira tahun 500 SM di Babylon. Sekarang berbagai komoditi yang paling penting seperti tembakau, bunga, surat berharga, dan lelang digunakan untuk mentransfer aset dari kepemilikan pubik ke tangan pemilikan swasta atau perorangan, sebagai fenomena yang mendunia lebih dari dua dekade ini pada masa itu.5 Terkait jual beli melalui lelang ini diatur dalam Buku III Kitab Undang- Undang Hukum Perdata tentang perikatan yang diatur dalam Pasal 1457-1450 KUHPerdata. Didalam perjanjian itu pihak penjual berkewajiban untuk menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak menerima harga danpembeli berkewajiban untuk membayar dan berhak menerima objek tersebut. Unsur-unsur yang tedapat dalam definisi tersebut adalah : a. Adanya subjek hukum yaitu penjual dan pembeli; b. Adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang brang dan harga; c. Adanya hak dan kewajiban yang timbul antara penjual dan pembeli. Jual beli termasuk perjanjian timbal balik. Sebelum para pihak sampai kepada kesepakatan jual beli, terlebih dahulu pihak dalam perjanjian menyatakan suatu bentuk pernyataan mengenai apa yang dikendaki para pihak yang disebut dengan “penawaran” atau “offering”, yang berisikan kehendak dari salah satu pihak yang disampaikan kepada pihak lawan untuk memperoleh kesepakatan atau persetujuan dari lawan pihaknya tesebut. Pihak lawannya menerima penawaran yang diberikan (acceptance), maka terjadilah kesepakatan tersebut.Dengan demikian dalam jual beli kesepakatan baru dianggap ada apabila telah ada penerimaan dari pihak yang diberikan penawaran.6 Lembaga lelang yang diatur melalui sistem hukum dimaksudkan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat.Setidaknya terdapat tiga tujuan diaturnya mengenai lelang ini di dalam hukum. Pertama, untuk memenuhi kebutuhan penjualan lelang, yang diatur dalam banyak peraturan perundang-undangan. Kedua, untuk memenuhi atau melaksanakan putusan peradilan atau lembaga penyelesaian sengketa berdasarkan undang-undang dalam rangka penegakkankeadilan (law enforcement). Ketiga, untuk memenuhi kebutuhan dunia usaha pada umumnya, produsen atau pemilik barang pribadi dimungkinkan melakukan penjualan lelang.7 Penjualan umum secara resmi masuk dalam perundang-undangan di Indonesia sejak tahun 1908, dengan berlakunya Vendu Reglement (Peraturan Lelang Stbl. 1908 nomor 189) dan Vendu Instructie (Instruksi Lelang Stbl. 1908 nomor 190) yang hingga sekarang mesih berlaku berdasarkan Pasal II Aturan Peralihan Undang-Undang dasar 1945.8 Kegiatan lelang ini dilakukan dihadapan Pejabat lelang yang sebagaimana dinyatakan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/ 2010 yang telah dirubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 106/PMK.06/2013 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang pada Pasal 1 angka 14 yaitu berbunyi sebagai berikut : “pejabat lelang adalah orang yang berdasarkan peraturan perundangundangan diberi wewenang khusus untuk melaksanakan penjualan barang secara lelang.” Pejabat lelang ini juga terbagi atas 2, yakni :9 1. Pejabat Lelang Kelas I seperti yang telah dinyatakan dalam Pasal 1 angka 15 Peraturan Menteri Keuangan tersebut diatas yaitu Pejabat Lelang yang berasal dari pegawai Direktorat Jendral Kekayaan Negara.2. Pejabat Lelang Kelas II yang dijelaskan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 175/PMK.06/2010 yang dirubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 159/PMK.06/2010 tentang Pejabat Lelang Kelas II pada Pasal 1 angka 2 yaitu : “Pejabat Lelang Kelas II adalah Pejabat Lelang swasta yang berwenang melaksanakan Lelang Noneksekusi Sukarela.” Keduanya memiliki kewenangan sebagaimana yang telah disebutkan dalam Peraturan Menteri Keuangan tersebut. Lelang ini juga harus memenuhi unsur-unsur sebagai berikut :10 1. Penjualan barang dimuka umum; 2. Didahului dengan upaya pengumpulan peminat melalui pengumuman; 3. Dilakukan oleh dan atau dihadapan pejabat lelang; 4. Harga terbentuk dengan cara penawaran lisan naik-naik atau turunturun dan atau tertulis. Hakekat lelang itu sendiri yaitu merupakan penjualan barang yang dilakukan dimuka umum yang dipimpin oleh pejabat lelang dengan cara penawaran lisan dan naik-naik untuk memperoleh harga yang semakin meningkat atau semakin menurun, dan atau dengan penawaran tertutup dan tertulis yang didahului dengan pengumuman lelang untuk mengumpulkan para pembeli atau peminat. Sebagaimana juga yang terdapat dalam Staatblad 1908 Nomor 189 tentang Vendu Reglement, yang menyatakan : “Penjualan umum adalah pelelangan atau penjualan barang-barang yang dilakukan kepada umum dengan harga penawaran yang meningkat atau menurun atau dengan pemasukan harga dalam sampul tertutup, atau kepada orang-orang yang diundang atau sebelumnya diberitahukan mengenai pelelangan atau penjualan itu, atau diijinkan untuk ikut serta dan diberi kesempatan untuk menawar harga yang ditawarkan atau memasukkan harga dalam sampul tertutup.” Berdasarkan pengertian sebagaimana yang telah disebutkan diatas dapat dilihat beberapa unsur pokoknya yaitu: a. Lelang adalah suatu bentuk penjualan. b. Penentuan harga bersifat kompetitif karena harga penawaran yang khusus yaitu, dengan cara penawaran harga secara lisan dan naiknaik atau secara turun-turun dan/atau secara tertutup dan tertulis tanpa memberikan prioritas kepada pihak manapun untuk membeli. c. Pembeli tidak dapat ditunjuk sebelumnya kepada para calon peminat lelang dengan penawaran tertinggi yang telah melampaui harga limit dapat ditunjuk sebagai pemenang lelang. d. Memenuhi unsur publisitas, karena lelang adalah penjualan bersifat transparan. e. Dilaksanakan pada waktu dan tempat tertentu sehingga bersifat cepat, efefktif, dan efesien. Lelang merupakan mekanisme jual beli dengan melakukan pengumuman atas penawaran barang sebagai objek lelang secara terbuka kepada calon peserta lelang pada saat yang bersamaan. Kemudian pada hari yang telah ditentukan lelang dilaksanakan dimana pada saat itu para peserta lelang saling menawar harga dari barang sebagai objek lelang tersebut dengan penawaran harga yang semakin mendekati harga yang diinginkan penjual atau pemilik barang. Apabila harga telahtercapai atau tidak ada peserta lain yang menawar dengan harga yang lebih tinggi, maka diputuskan seorang pemenang lelang, dan akan terjadi jual beli secara lelang antara penjual atau pemilik barang dengan pemenang lelang sebagai pembeli. Sebagaimana yang diatur dalam Vendu Reglement Staatblad tahun 1908 Nomor 189 yang telah menjelaskan bahwa cara penyelenggaraan lelang ditentukan oleh penjual. Kepada setiap subjek hukum yang ingin melakukan penjualan secara lelang harus mendaftarkan permohonannya terlebih dahulu kepada juru lelang. Hal ini seperti yang telah dinyatakan dalam Pasal 1 alinea 1 yang menyebutkan bahwa barang siapa yang ingin mengadakan penjualan umum, wajib memberitahukan hal ini kepada juru lelang, atau ditempat-tempat mana ditempatkannya pemegang buku, kepada pemegang buku dengan memberitahukan pada hari atau hari-hari apa penjualan hendak diadakannya. Selain itu juga, wajib dilakukan pengumuman sesuai yang telah tertuang dalam Pasal 5 alinea 2 yang menyatakan sebagai berikut :“permohonan-permohonan untuk itu harus ditulis dalam suatu daftar, yang dapat dilihat oleh orang-orang yang berkepentingan atas permintaan mereka.” Adapun mengenai sita eksekusi yang dalam hal ini terkaitan penjualan lelang (executoriale verkoop, sale under, foreclosure sale). Hal ini telah ditegaskan dalam Pasal 200 ayat (1) HIR, Pasal 216 ayat (1) RBG yang berbunyi sebagai berikut :“Penjualan barang yang disita dilakukan dengan bantuan kantor lelang, atau menurut keadaan yang akan dipertimbangkan ketua, oleh orang yang melakukan penyitaan itu atau orang lain yang cakap dan dapat melakukan penyitaan itu atau orang lain yang cakap dan dapat dipercaya, yang ditunjuk oleh Ketua untuk itu dan berdiam ditempat mana penjualan itu harus dilakukan atau didekat tempat itu.”Namun, pelaksanaannya seperti yang diatur juga dalam Pasal 9 dapat diketahui bahwa Pengawas Kantor Lelang Negeri harus menentukan tawaran paling rendah untuk pelelangan dengan harga meningkat dan tawaran paling tinggi untuk pelelangan dengan harga menurun yang cara penjualannya adalah dengan memasukkan tawaran dalam sampul tertutup. Setelah sita eksekusi dilaksanakan, Undang-Undang memerintahkan penjualan barang sitaan. Adapun cara penjualannya dilakukan dengan perantaraan Kantor Lelang ((executoriale verkoopatau foreclosure sale).11 Kemudahan yang disediakan oleh Undang-undang Hak Tanggungan bagi para kreditorpemegang hak tanggungan manakala debitor cidera janji, berdasarkan Pasal 20 ayat (1) huruf a dan b Undang-Undang Hak Tanggungan, eksekusi atas benda jaminan Hak Tanggungan dapat ditempuh melalui 3 (tiga) cara yaitu: a. Parate executie; b. Tittle executorial; dan c. Penjualan di bawah tangan. Ketiga eksekusi hak tanggungan tersebut di atas masing-masing memiliki perbedaan dalam prosedur pelaksanaannya. Untuk eksekusi yang menggunakan tittle executorial berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan, pelaksanaan penjualan benda jaminan tunduk dan patuh pada Hukum Acara Perdata sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 224 HIR/ Pasal 258 Rbg, yang prosedur pelaksanaannyamemerlukan waktu yang lama.Sedangkan, eksekusi secara di bawah tangan pelaksanaannya harusmemenuhi persyaratan yang antara lain adanya kesepakatanantara pemberi hak tanggungan (debitor) dengan pemegang haktanggungan (kreditor).Eksekusi yang didasarkan pada Pasal 224HIR/258 Rbg merupakan eksekusi yang tunduk dan patuh dan masukkepada ranah Hukum Acara Perdata, maksudnya eksekusiberdasarkan akta autentik yang bertitel eksekutorial tersebut tata cara pelaksanaannya sama dengan putusan pengadilan yang telahberkekuatan hukum tetap.Berdasarkan uraian yang telah disebutkan di atas, maka penulis bermaksud membahas permasalahan ini dalam sebuah tesis yang berjudul :“PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMENANG LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN di KPKNL PADANG