Fasteignamarkaðurinn á Íslandi 2003-2012

Uppgangur íslenska fasteignamarkaðarins fyrir hrun var með ólíkindum, nánast allir þeir þættir sem hafa áhrif á fasteignamarkaðinn þróuðust með þeim hætti að ýta undir íbúðakaup. Erfitt er að benda á einhvern einn þátt sem hafði úrslitaáhrif um það hvernig fór, en þó er hægt að benda á nokkur atriði sem höfðu mikil áhrif. Árið 2003 lagði ríkisstjórn Íslands fram frumvarp um breytingar á lögum Íbúðalánasjóðs, ein stærsta breytingin sem fólst í þeim lögum var hækkun á hámarkslánshlutfalli Íbúðalánasjóðs í 90%. Innkoma viðskiptabankanna á íbúðalánamarkað haustið 2004 var ekki síður stór þáttur í aukinni eftirspurn á íbúðalánamarkaði. Á einni nóttu síðsumars 2004, breyttist íbúðalánakerfið svo um munaði, þegar bankarnir komu inn af fullum þunga. Þeir buðu lægri vexti, hærri hámarkslán og gerðu ekki kröfu um að lánin væru notuð í fasteignaviðskiptum eða endurbætur á fasteignum. Í þessari ritgerð verður gerð úttekt á fasteignamarkaðinum fyrir og eftir hrun og leitast við að svara spurningum um það hvaða þættir höfðu helst áhrif á uppgang fasteignamarkaðarins og hvort og með hvaða hætti hefði verið hægt að koma í veg fyrir jafn harkalega lendingu hans og raun varð á. Að lokum verður leitað svara við orsökum og afleiðingum skuldavanda heimilanna í kjölfar hrunsins