Fjöleignarhús og framkvæmdir

Við framkvæmdir á fjöleignarhúsum eru ýmis atriði sem þarf að huga að. Markmið ritgerðarinnar er að varpa ljósi á eðli húsfélaga og hvernig staðið er að framkvæmdum á fjöleignarhúsum. Annars vegar mun rannsókn ritgerðarinnar beinast að lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 og túlkun þeirra, m.a. með ítarlegri skoðun á dómaframkvæmd og álitum kærunefndar húsamála á þessu réttarsviði. Hins vegar mun rannsókn ritgerðarinnar beinast að verksamningum og hvernig skuli standa að gerð þeirra og eftirfylgni ef til ágreinings kemur, m.a. með könnun á úrræðum verkkaupa og ábyrgð þeirra í samanburði við verktaka. Auk þess verða helstu reglur verktakaréttar kannaðar út frá almennum reglum fjármunaréttar, stöðlum, venjum og dómaframkvæmd. Varðandi aðild að verksamningum þarf m.a. að gæta að því að rétt húsfélag hafi stofnað til skuldbindinga þar sem það kunna að vera fleiri en eitt húsfélag í hverju húsi. Húsfélagið þarf einnig að hafa tekið ákvörðunina með lögmætum hætti svo eigendur geti ekki firrt sig greiðsluskyldu. Stjórnir húsfélaga hafa mjög takmarkaðar heimildir til að taka ákvarðanir fyrir húsfélög. Það sem getur valdið því að ákvörðun húsfundar teljist ólögmæt er t.d. að ófullnægjandi dagskrá er send út með fundarboði eða að fundarboðun eða fundarritun er ekki framkvæmd í samræmi við lög og reglur. Að ákveðnum skilyrðum uppfylltum er eiganda einnig heimilt að fara í framkvæmdir á kostnað húsfélagsins ef það fæst ekki til samvinnu. Kostnaður vegna framkvæmda er að meginstefnu til hlutfallsskiptur en húsfélög þurfa sérstaklega að huga að fjármögnun framkvæmda í þeim tilfellum þar sem þær kunna að verða misjafnlega hagstæðar fyrir eigendur íbúða í fjöleignarhúsi. Verksamningar byggja einkum á reglum samninga- og kröfuréttar en mikilvægara er að semja um sum atriði en önnur við gerð þeirra. Þá er vissara að hafa samninginn skriflegan með tilliti til sönnunar. Ýmis úrræði eru í boði ef skilmálum verksamninga er ekki fylgt en það fer eftir eðli vanefndar og hvaða aðili samnings ætlar að beita þeim. Ábyrgðartími verks fer eftir ýmsu, t.d. hvort byggingarstjóri hafi verið skráður á verkið og hvort verkkaupi sé neytandi eður ei.When constructions is being done to a multi-owner building, there are various things to consider. The aim of the thesis is to shed light on the nature of the residents' association within the house and how the process of construction is carried out. On one hand, the research of the thesis will focus on the Multi-Owner Buildings Act No. 26/1994 and its interpretation, i.a. through a thorough examination of case law and opinions of the Housing Appeals Committee in this area of jurisdiction. On the other hand, the research of the thesis will focus on construction contracts, their preparation and dispute resolution, among other things, with a survey of the buyer's and the contractors' responsibility. The main rules of contract law will be examined based on the general rules of financial law, standards, practices and case law. Regarding the involvement in the construction contract, the parties have to make sure they are making the contract with the right person, legal entity or residents' association since there can be more than one in a multi-owners building. The residents' association must also have taken the decision according to the law so all the owners are obligated to participate in the cost of the implementation. Board members of the residents' association have very limited authority to make decisions on their own. Other issues that may lead to the illegality of decisions are an inadequate agenda of meeting invitation, notice or proceedings of the meeting. If certain conditions are met, an owner can carry out construction work at the expense of the residents' association if they do not cooperate. The cost of construction is, in principle, split according to ownership ratios. Construction contracts are mainly based on the rules of contract and claims law, but some things are more important to negotiate than others in their preparation. From the point of respect to proof, it‘s important to make the contract in writing. If someone fails to honor the contract, there are various remedies available, depending on the nature of the default and which party fails to honor the contract. The duration of the liability of the implementation depends on various things, e.g. whether the building manager has been registered on the work and whether the buyer is a consumer